Les atouts de la location meublée

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(lerevenu.com) - La formule du meublé séduit de plus en plus de propriétaires bailleurs?: les loyers sont réputés plus élevés, la gestion plus souple et la fiscalité séduisante. Nos explications pour vous aider à prendre une décision.

En feuilletant les pages des annonces immobilières dans la presse et sur les sites Internet de petites annonces, on observe une multiplication des petites surfaces louées meublées. De plus en plus de propriétaires choisissent cette formule. Quels sont ses avantages et ses contrain­tes?? Le Revenu a enquêté.

Jamais sans meubles

Il n'existe pas de définition légale du meublé, mais qui dit meublé, dit meubles?! Une évidence qu'il ne faut pas prendre à la légère sous peine de voir son contrat de location meublée choisi pour sa souplesse, requalifié en contrat de location vide, beaucoup plus strict dans la forme et les obligations des parties.

Pour concourir dans la catégorie «location meublée», il faut donc fournir un appartement tout équipé, c'est-à-dire?: lits (sommier et matelas), chaises, table, équipements électroménagers (réfrigérateur, table de cuisson?), petit électroménager, vaisselle, linge de maison, etc. «Une location meublée, c'est un appartement clés en main», précise Patrick Chappey, fondateur du site Gererseul.com. À ce sujet, la cour d'appel de Paris et la Cour de cassation ont dans de nombreuses décisions souligné que les appartements meublés doivent disposer des éléments essentiels permettant de vivre normalement et, quotidiennement, dès son entrée dans les lieux.

En revanche, dans votre studio meublé, le micro-ondes, la wifi ou une télévision à écran plat ne sont pas obligatoires. Ces équipements seront appréciés des locataires et vous démarqueront de la concurrence, mais leur absence ne remet pas en cause le statut de la location.

Votre appartement doit être propre et en bon état. La location meublée nécessite donc un entretien régulier?: la réfection des peintures, le remplacement des équipements endommagés entre chaque locataire? Alors, pour que tout se passe bien, il est recommandé de faire un inventaire écrit à l'entrée et au départ du locataire.

Ce document, signé des deux parties, permet de faire la preuve des dégradations éventuelles de l'appartement et de son contenu. Il s'avère utile, en cas de litige ou de remise en cause du contrat, pour justifier que votre appartement répondait bien aux exigences d'équipements d'un «?meublé?».

Un régime moins contraignant

Cette formule a la réputation d'être beaucoup moins réglementée et plus souple que la location vide. Il faut tout de même respecter quelques règles et privilégier un certain formalisme pour sécuriser les parties.

ous avez le choix de louer votre maison tou­t équipée pour une?année, un mois, une semai­ne ou?quelques?jours seulement. La différence est importante,?puis­-que les exigences contractuelles diffèrent.

Lorsque la location constitue la résidence principale du locataire, le contrat est soumis aux dispositions d'ordre public prévues aux articles L 632 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Il est ainsi prévu que le contrat doit être écrit, mais aucune condition de forme n'est exigée. Ces contrats sont conclus pour une durée minimale d'un an tacitement reconductible pour une période identique. Cette durée est ramenée à neuf mois, sans tacite reconduction lorsque le locataire est étudiant. Le propriétaire peut résilier le contrat s'il souhaite vendre le bien, l'habiter ou lorsqu'il a un motif légitime et sérieux. Pour reprendre son appartement, il doit en informer son occupant en respectant un préavis de trois mois. De son côté, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en respectant un préavis d'un mois.

Afin d'éviter les problèmes, il est recommandé de faire figurer certaines informations dans le contrat, comme l'identité et l'adresse des parties, l'adresse de l'appartement loué, le montant du loyer charges comprises ou un forfait pour charges, sans oublier sa révision selon l'indice de référence des loyers. Votre contrat doit être accompagné d'un inventaire, d'un état des lieux et des diagnostics techniques. N'oubliez pas de prévoir le montant du dépôt de garantie (souvent un montant forfaitaire), la caution, la clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et, si vous le souhaitez, d'une interdiction de sous-location ou l'obligation de demander au préalable l'accord du propriétaire.

Autre avantage, ces contrats échappent aux réglementations concernant le plafonnement des loyers et du dépôt de garantie. Mais attention, si vous pratiquez des prix trop élevés pour la location de studettes ou de chambres de bonne meublées, vous pouvez être redevable de la taxe sur les micro-logements, (vides ou meublés) dont la surface est inférieure à 14 mètres carrés. Elle s'applique dans plusieurs grandes villes lorsque le loyer hors charges est supérieur à 40 euros le mètre carré. Mieux vaut ne pas être trop gourmand, car la concurrence est dynamique. Vous risquez de décourager les locataires de venir et de rester.

La location de courte durée

Si vous optez pour une location saisonnière de quelques semaines par an, notamment lors des vacances, la notion de contrat n'est pas clairement définie par les textes. «Le propriétaire peut même ne pas rédiger de contrat», explique Maud Velter, directrice juridique chez Lodgis.com. Une option fortement déconseillée. Il est donc préférable de rédiger un bail comportant les noms et adresses des parties, l'adres­se du bien et ses équipements, le montant du loyer, le montant du dépôt de garantie (souvent un montant forfaitaire pour les très courtes durées), le versement d'une avance, les dates de location, un état des lieux d'entrée et de sortie ainsi qu'un exemplaire des diagnostics techniques.

N'ou­bliez pas d'exiger une assurance multirisque habitation, même si ce n'est pas obligatoire. «Les locataires doivent vérifier que leur contrat d'assurance couvre la villégiature, précise Maud Velter, pour les vacanciers étrangers il existe des formules qui coûtent entre 20 et 30 euros par semaine.»

La location meublée de très courte durée est proportionnellement plus rentable. Les loyers sont environ 30?% plus élevés qu'une location vide, tandis que pour les locations à l'année, ils sont seulement supérieurs de 15 à 20%. Votre loyer doit couvrir les frais et charges de ce bien, en ajoutant une marge raisonnable. Essayez de vous conformer aux loyers de biens similaires.

Consultez les prix en agences, sur les sites de locations spécialisés (Homelidays, Abritel. com, Lodgis.com?)

Une fiscalité avantageuse

En tant que bailleur, vous exercez une activité qui sera qualifiée de professionnelle ou de non professionnelle. Vous êtes «loueur en meublé professionnel» (LMP) si vous êtes inscrit au registre du commerce, lorsque les revenus tirés de cette activité excèdent 23.000 euros par an et, enfin, si le revenu net de cette activité est au moins égal au total des autres revenus nets professionnels du foyer fiscal.

Si vous ne remplissez pas ces conditions, vous dépendrez du statut de «loueur en meublé non professionnel» (LMNP).

Le choix de tel ou tel statut n'influe pas sur la fiscalité de vos revenus locatifs. En revanche, cela a une incidence sur les règles d'imputation des déficits ou sur le calcul de la plus-value en cas de vente. Les déficits liés à la location meublée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant, alors que le loueur en meublé non professionnel devra imputer ce déficit sur les revenus tirés de cette activité, uniquement.

Autre différence, un non-professionnel supportera la fiscalité de la plus-value immobilière des particuliers, tandis qu'un «professionnel» sera exonéré s'il exerce son activité depuis plus de cinq ans et si les recettes (hors taxes) sont inférieures à 90.000 euros. Enfin, si votre activité est considérée comme professionnelle (LMP), «vous pourrez bénéficier de l'exonération de l'ISF sur les biens loués, si le montant des recettes annuelles tirées de l'activité de loueur représente plus de 50?% de l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal», précise Christine Valence-Sourdille, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée. Ce statut de loueur en meublé professionnel reste réservé aux professionnels qui en font une activité à plein temps.

Micro-BIC ou régime réel

Quel que soit le statut choisi, loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vos bénéfices sont imposables dans la catégorie des bénéfices commerciaux. Le régime d'imposition des revenus de la location meublée dépend alors des montants perçus dans l'année. S'ils sont inférieurs à 32.600 euros, vous avez le choix entre le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel, à condition d'en faire la demande avant le premier février de la première année au titre de laquelle vous souhaitez en bénéficier. En revanche, lorsque vos revenus sont supérieurs, le régime réel s'applique d'office.

Si vous avez des charges peu élevées, préférez le régime du micro-BIC, car on applique d'office un abattement forfaitaire de 50% même si vos dépenses sont largement inférieures. Si vos dépenses dépassent ce seuil de 50%, notamment si vous avez emprunté, préférez le régime réel. Il faut faire vos calculs et ne pas hésiter à recourir aux services d'un professionnel (expert-comptable, notaire?).

Le régime réel d'imposition s'applique d'office lorsque vos recettes sont supérieures à 32.600 euros, ou à votre demande si vos revenus sont inférieurs. Ce mode de taxation permet de déclarer d'un côté vos recettes et de l'autre d'inscrire en déduction toutes vos charges. Il s'agit des dépenses de gestion courante de l'année comme l'achat, les travaux, mais aussi vos dépenses d'équipement, d'entretien et de réparation, les impôts à votre charge (taxe foncière et taxe professionnelle), les intérêts et les frais afférents à un emprunt. Enfin, vous pouvez amortir le coût de votre appartement et celui de son mobilier.

Ce mode de location est-il rentable??

La location meublée est financièrement avantageuse car les loyers sont plus élevés, compte tenu des prestations fournies. Mais «le problème du meublé c'est la vacance. Pour y remédier, il faut être attentif à l'emplacement (centre-ville, quartier des affaires ou d'étudiants, gare, métro à proximité) et au choix de la surface», précise Patrick Chappey de Gererseul.com.

Sachez que la demande pour le meublé de courte durée est concentrée sur les studios et les deux pièces et, pour la location saisonnière, sur les biens petits et grands à condition d'être proches des lieux touristiques (mer, montagne, centre histori­que?). Cette formule s'avère rentable mais nécessite, de la part des propriétaires, un investissement financier plus important. Elle permet de conserver un bien familial, ou de se constituer un patrimoine immobilier. ?

Myriam Simon

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  • acer2 le jeudi 2 jan 2014 à 09:40

    tres interressant merci