Les assureurs investissent plus dans l'immobilier

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Les compagnies et les mutuelles sont devenues les plus gros acheteurs en France l'an passé.

Les fonds souverains ont décidément de l'appétit pour la pierre. En janvier, Qatari Diar, déjà propriétaire des murs de l'hôtel Royal Monceau, à Paris, a mis la main sur ceux du Carlton à Cannes. Selon nos informations, GIC, le fonds de Singapour, a lui pris un ticket de 100 millions d'euros dans le fonds consacré à l'immobilier de bureau bouclé fin 2011 par la foncière Altarea.

Cette arrivée spectaculaire des fonds souverains dans l'immobilier tertiaire ferait presque oublier un phénomène plus prégnant. Les compagnies d'assurance sont devenues les plus gros acheteurs de bureaux, centres commerciaux, hôtels et entrepôts. Selon le cabinet de conseil Cushman & Wakefield, elles ont réalisé l'an passé 26% des investissements dans cette classe d'actifs en France. Leurs représentants sont venus en force cette semaine à Cannes au Mipim, le salon international du secteur.

«Avec la crise, les assureurs se sont aperçus que certains de leurs placements privilégiés comme les obligations d'État étaient devenus plus risqués, explique Xavier Mouette, directeur des acquisitions chez Allianz Real Estate France. Ils se sont donc plus tournés vers l'immobilier.» Ces biens correspondent parfaitement aux besoins des assureurs: ils offrent un rendement de 6% qui leur permet de remplir le contrat pris avec les souscripteurs d'assurance-vie: un rendement aux alentours de 4%.

Du coup, les assureurs ont décidé de se renforcer en immobilier. Allianz, qui faisait 3% de ses placements dans la pierre en 2008, est monté à 4% aujourd'hui et compte passer à 6% d'ici quatre à cinq ans. «Au niveau du groupe, nous voulons arriver dans trois ans à la barre des 10% placés dans l'immobilier contre 7,5% aujourd'hui», assure de son côté Philippe Depoux, président de Generali France Immobilier.

Acquisitions financées sur les fonds propres

Les assureurs ont de bonnes chances de tenir leurs objectifs, car ils ont une botte secrète: grâce à l'argent collecté par l'assurance-vie, ils peuvent financer leurs opérations sur leurs fonds propres. Un atout, dans une période où les banques ont réduit drastiquement leurs prêts pour des rachats d'immeubles et centres commerciaux. «Aujourd'hui, les belles affaires nous sont proposées alors qu'elles étaient trustées par les fonds de private equity qui finançaient leurs opérations en recourant massivement à de la dette», souligne Joëlle Chauvin, directeur immobilier d'Aviva France.

Chaque assureur a sa stratégie. Aviva a pris le risque de lancer à 50-50 avec Predica la construction d'une tour à la Défense, Carpe Diem, à livrer fin 2012-début 2013. Une opération «en blanc», c'est-à-dire développée sans avoir identifié de locataire. Une démarche que s'interdit Allianz, positionné sur des immeubles déjà construits avec des baux longs. En 2011, la compagnie allemande a acheté pour 260 millions Forum Seine, un immeuble de 35.000 m2 loué notamment à Locapost. En revanche, ces acteurs recherchent toujours les mêmes localisations: Paris, la Défense et la proche banlieue ouest.

Parallèlement à leurs achats d'immeubles, les assureurs se lancent de plus en plus dans les prêts hypothécaires qui sont garantis sur la valeur de l'actif à financer. Une façon de profiter du désengagement des banques du champ immobilier. Cette possibilité de déroger au monopole bancaire est prévue par le Code des assurances. Axa et Allianz ont décidé de jouer les précurseurs dans ce domaine.

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  • broc-058 le lundi 12 mar 2012 à 17:02

    je sens que les hedges vont apprécier . ça sent les subprimes.il suffit que l on crée un indice sur la valeur immobilière .ça sent le piège à aux actionnaires. n oubliez pas que BPCE et BNP se retire l immobilier.aux Us l immobilier locatif souffre. vendre de l immobilier prend plus de temps .

  • 11881561 le lundi 12 mar 2012 à 11:38

    RECCO pour CCONDEM1 .

  • ccondem1 le lundi 12 mar 2012 à 11:13

    Soyons lucides : les assureurs se sont pris un bouillon sur les actions (en haut de cycle) en 2008 et se sont réfugiés sur les high yields couvertes par des CDS ; puis ils ont pris un bouillon sur les obligs d'Etat high yields finalement pas toujours couvertes ! A présent, ils iraient sur l'immo en haut de cycle...Faites plutôt l'inverse avec votre argent, les gars ! ;-)

  • M4189758 le lundi 12 mar 2012 à 08:57

    JPi - C'est quand même mieux d'investir dans l'immobilier que dans des obligations d'état, même française! Mais évidemment c'est un investissement immo bile. Y aurait- il trop d'impôts et taxes sur les sociétés, l'industrie, le commerce ?

  • jlaine3 le dimanche 11 mar 2012 à 11:10

    avec notre argent...

  • m.young le samedi 10 mar 2012 à 13:41

    Faudrait peut-être étudier la mise en place d'un étalon immobilier pour remplacer l'étalon or devenu inopérant et impossible en raison de la totale inadéquation entre quantités de monnaies et quantité d'or planétaire. @ccondem1 : la bulle n'est pas encore assez grosse en France, à mon sens les assureurs et fonds souverains ne la gonfleront pas beaucoup (mais il faudrait chiffrer les masses). Risque d'une certaine consolidation seulement, je pense.

  • ccondem1 le samedi 10 mar 2012 à 10:41

    Comme ça, au prochain krach immobilier...