Les abus des syndics à nouveau épinglés

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L'UFC-Que choisir et l'Association des responsables de copropriété (ARC) dénoncent les pratiques abusives de certains syndics de copropriété. Ils appellent les pouvoirs publics à mieux encadrer cette profession toujours décriée.

Les mauvaises pratiques de certains syndics ont la vie dure! Malgré les mesures prises ces dernières années pour mettre un terme aux dérives (arrêté Novelli en 2010), les abus persistent, voire s'amplifient, selon une étude réalisée par l'UFC-Que choisir et l'ARC (Association des responsables de copropriété). Les deux associations viennent de créer un Observatoire des syndics, visant à «analyser les prix et la présentation des offres ou encore étudier la teneur des contrats».

Dans un premier temps, cet observatoire a passé en revue huit contrats proposés par les cinq principaux acteurs représentant entre 40 et 60% du marché (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France). Le constat est sans appel. «Les syndics usent et abusent d'artifices sur le dos des copropriétaires», constate Alain Bazot, président de l'UFC-Que choisir. Ces derniers en ont d'ailleurs souvent conscience: seuls 64% des clients de ces cinq grands réseaux en sont satisfaits, contre 89% pour les clients de syndics bénévoles.

«Vrais/faux forfaits tout compris»

L'étude dénonce ainsi les «vrais/faux forfaits tout compris», en plein essor. Ces offres commerciales «vérolées», selon les deux associations, sont en réalité plus chères que les contrats classiques (de 35% à 40% plus cher dans deux réseaux). «Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu'ils bénéficient d'un avantage alors qu'il s'agit d'une obligation légale. Et ces offres masquent une myriade de facturations supplémentaires», précise l'étude de l'observatoire.

Celle-ci met également en évidence l'existence de nombreuses clauses abusives dans les contrats. Elle en dénombre 18 en moyenne par contrat (entre 14 et 25, selon les contrats). La plupart du temps, ces clauses ne permettent pas d'identifier clairement les prestations qui seront facturées en sus du forfait, ce qui va à l'encontre de l'arrêté Novelli. Les deux associations reprochent aussi aux syndics de présenter comme avantage commercial des prestations qu'ils sont de toute façon tenus légalement d'assurer, telles la garantie des fonds ou la conservation des archives.

D'autres facturent des prestations qui n'ont pas lieu d'être: les cinq enseignes font payer aux copropriétaires la location de salle dans les locaux du syndic! Elles facturent aussi la tenue la tenue des assemblées générales de copropriétaires en dehors des heures ouvrables, en plus du forfait. Cette pratique a pourtant été condamnée par la jurisprudence, puisqu'il s'agit par définition d'une prestation récurrente et prévisible, souligne Frédéric Blanc, juriste à l'UFC-Que choisir.

Des tarifs faramineux

L'UFC et l'ARC s'insurgent également contre les tarifs «faramineux» souvent pratiqués par les syndics: jusqu'à 48 euros pour un rejet de prélèvement, 71 euros pour fournir les factures de chauffage, dans le cadre du diagnostic de performance énergétique, 179 euros pour obtenir la copie du règlement de copropriété et pas moins de 538 euros pour un état daté, le document qui fait le point sur la situation financière d'un propriétaire envers la copropriété au moment de la vente de son bien.

«Il s'agit d'actes monopolistiques, que seul le syndic peut réaliser, et à ce titre, les tarifs devraient être réglementés, comme ceux des huissiers, des notaires», estime Bruno Dhont, directeur de l'ARC. Au total, ces trois dernières années, le prix du forfait de base des syndics a augmenté de 3% par an et celui des prestations supplémentaires, de 10% par an, selon l'ARC.

«Ces pratiques sont condamnables, lamentables et persistantes», regrette Alain Bazot. «Il y a urgence à ce que les pouvoirs publics interviennent», ajoute-t-il, alors que la loi-cadre sur le logement, actuellement en préparation au ministère du Logement, doit comporter un volet pour mieux encadrer l'activité des syndics de copropriété. Celle-ci devrait notamment rendre obligatoire l'établissement d'un compte bancaire séparé pour chaque copropriété et instaurer la possibilité de résilier chaque année le contrat avec le syndic.

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