Le taux d'occupation financier de Soprorente est « largement perfectible »

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Soprorente est confrontée à une érosion préoccupante de sa marge locative. Une commission « avenir Soprorente » a été créée. Elle a étudié un repositionnement de la SCPI afin de stabiliser un résultat d'exploitation bien trop volatile. La distribution 2014 située entre 14,2€ et 14,6€ (15,2€ en 2012) dévoile un exercice encore difficile.

Soprorente a maintenu des performances correctes en 2013 (TDM 6,1%) alors que son taux d'occupation financier moyen a reculé à 85,3 % (88,4 % en 2012). D'après BNP Paribas Reim il est « largement perfectible » ... sauf que l'exercice en cours n'accrédite pas, pour le moment, l'affirmation. Depuis le début de l'année, le TOF n'a cessé de baisser pour passer fin juin sous la barre des 80 % (79,4%).

Pourtant, la société de gestion a fait des efforts. L'année dernière, les cessions d’actifs (8,5M€) ont presqu’atteint la limite annuelle réglementaire de 15% de la valeur vénale des actifs. Elles constituent une étape essentielle qui va permettre de consolider « un résultat d'exploitation dont la volatilité illustre l'obsolescence de quelques biens importants ». L'érosion des marges locatives pourrait elle être résolue par de lourds travaux de rénovation ?. Oui, mais ce n'est pas suffisant. Car tous les travaux à prévoir ne sont pas forcément « compatibles avec le marché local ou la taille de la SCPI ».

Bref, pour trancher le nœud ghordien d'une restauration de sa compétitivité, les représentants du conseil de surveillance et de BNP Paribas REIM ont formé une commission : « avenir Soprorente ».

Leurs réflexions ont conduit à étudier un repositionnement de la SCPI selon plusieurs plusieurs axes. Le premier consiste à poursuivre le plan d'arbitrage sur des immeubles à maturité dont le volume unitaire n'est pas en relation avec la taille de la SCPI. Par exemple, Il s'agit de la vente, vide, des 6700m2 du Métropole à Villeneuve d'Asq. Deuxio, les fonds dégagés seront réemployés sur des actifs ERP (Etablissement Recevant du Public) à l'instar d'autres actifs déjà présents dans le portefeuille. De plus, la taille cible des investissements tournera entre 2-3m€. Le montant n'est pas fixe. Il est à ajuster en fonction du risque locatif unitaire et la de forte concurrence des investisseurs privés ..Enfin, une fois que les travaux menés sur le portefeuille auront consolidé le résultat d’exploitation, il pourra alors, être envisagé « la réouverture maîtrisée du capital ».

Concernant son patrimoine, Soprorente affiche une bonne diversification géographique (50 % Ile de France, 50% province) et topologique (73 % bureaux, 24 % commerces, 3 % locaux d'activité). Malgré tout, les expertises immobilières font ressortir à périmètre constant une baisse des valeurs de 4,7 %. Cette déconvenue s'explique autant par la fragilité de la situation locative que par des dépenses d'entretien ou de travaux à prévoir sur plusieurs sites.

Au bilan, la baisse des recettes locatives et l'augmentation des charges non récupérables ont conduit au recul du du résultat net (-4,7 %). Mais la distribution a été maintenue. Fixée à 15,2€ elle a été notamment construite par un prélèvement de 2,5€ sur le poste plus-values de cessions d'immeubles. Enfin, compte tenu des enjeux qui attendent Soprorente, la provision pour grosses réparations et les réserves se sont légèrement étoffées. Ces dernières représentent fin décembre 7,06€ (7,01€ en 2012) soit 5,6 mois de distribution.

Perceptible au regard d'une prévision de distribution entre 14,2€ et 14,6€, l'année 2014 s'annonce encore difficile. Mais le conseil de surveillance recommande de poursuivre la politique du maintien du dividende en utilisant à la fois le report à nouveau et le stock de plus values.


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