Le prix d’une chambre de bonne a augmenté de 84% depuis 1990

information fournie par Le Figaro •26/02/2016 à 09:20

FOCUS - Il en existerait 115.000 sous les toits parisiens. La législation a rendu difficile leur utilisation en tant que logement. Pourtant, elles continuent de s’acheter à prix d’or.

Spécificité de l’immobilier parisien, les «chambres de service», exigües et au confort inexistant, souvent nichées sous le toit des immeubles haussmanniens, ont résisté à la crise financière de 2008-2009 et se négocient toujours à prix d’or. Avec 2500 ventes par an en moyenne depuis 1990 sur un parc estimé à environ 115.000, le marché des chambres de service de la capitale demeure un «marché de niche», selon l’étude «Trois décennies d’immobilier à Paris» publiée par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France.

Issue de l’analyse de la base de données BIEN des notaires qui enregistre les transactions immobilières, l’étude considère comme chambre de service un «petit logement sans confort d’une surface inférieure à 15 m2, dépourvu de salle de bain», dont le WC se trouve «sur le palier ou en commun». Idem pour les loges de gardiens ou les studios vendus en annexe d’un appartement principal, ainsi que «des lots déclarés en studios ou studettes, mais inférieurs à 15 m2 situés au-dessus du 4e étage et sans salle de bain», sont aussi considérés comme des chambres de service.

Dans les années 1990 où il n’existait encore aucune législation sur la surface minimum pour la mise en location, les transactions ont bondi à 3000 par an. «C’était un vrai sport parisien», explique au Figaro Immobilier Thierry Delesalle, notaire parisien. Mais les ventes annuelles de ces micro-logements sont descendues à 2500 lorsque ce marché est «devenu très encadré» avec la législation sur le logement décent, la taxation sur les micro-logements et l’encadrement des loyers. Elles sont même tombées à 2000 lors de la crise financière de 2008-2009. L’an dernier, seules 1.700 ventes de chambre de service ont été observées, une conséquence probable de la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris, selon les notaires.

Un minimum de 12 à 9 mètres carrés

Or, si pendant la crise de 2008-2009, les prix de l’immobilier ont perdu près de 10% en 9 mois, ceux des chambres de service, eux, ont résisté, avant de «repartir vigoureusement à la hausse dès 2010». Et après avoir marqué une pause en 2013 et 2014, les prix médians des chambres de service sont encore repartis à la hausse l’an dernier, pour ces micro-logements dont la surface est allée en diminuant: de 12 m2 au début des années 1990, elle est tombée à 9 m2 depuis 2005. Ce qui n’empêche pas certains de louer plus petit, comme ce propriétaire, condamné à rembourser 5 années de loyer à son locataire, qui vivait dans un 1,56 mètre carré!

En 2015, il fallait compter 70.500 euros pour acquérir une chambre de service - et pas loin de 100.000 euros dans le XVIe arrondissement -, encore dénuée de confort: seules 15% des celles vendues de 2009 à 2015 disposaient d’une salle de bains. En outre la plupart présentent des performances énergétiques médiocres, la majorité affichant une étiquette énergétique «G» et une étiquette climat «E».

«On ne s’en étonnera guère car elles sont situées en étage élevé, sous les combles, au 5e étage ou au-dessus», commentent les notaires. «D’ailleurs, elles sont rarement desservies par un ascenseur, quand bien même l’immeuble en serait pourvu». L’an dernier, une chambre de service sur cinq s’est vendue dans le XVIe arrondissement, qui concentre près du tiers du parc de la capitale.Mais c’est dans le Ve arrondissement que le prix de ces micro-logements atteint des niveaux stratosphériques: 11.000 euros le m2 pour une surface de 9 m2. Et toujours selon les notaires, les 10% de chambres de service les plus chères vendues de 2009 à 2015 ont vu leur prix bondir... de 84% depuis 1990.

Les astuces pour faire rentrer une chambre de bonne «dans les normes.» L’adjoint au Logement à la mairie de Paris Ian Brossat (PCF) en est convaincu. C’est près de 115.000 chambres de services qui sont nichées sous les toits de Paris. Sur ce total, environ 70% seraient désespérement vides, sans occupant. Mais la plupart du temps, c’est parce qu’elles ne sont pas - ou plus - aux normes. Mais il existe quelques petites techniques qui peuvent les réadapter au marché... «Si le bien ne respecte pas la norme volumétrique des 20 mètres cubes, il est possible de surélever ou de briser le plafond afin de gagner du volume, explique au Figaro Immobilier Thierry Delesalle. Avec un peu de chance, vous tomberez sur de jolies poutres apparentes.»

Si le bien ne dispose pas de la surface minimale de 9 mètres carrés, vous pouvez résoudre ce problème en grignotant un ou deux mètres carrés manquants sur les parties communes: il est possible d’acheter le mètre carré supplémentaire devant la porte de la chambre. À vous de négocier avec les copropriétaires... qui peuvent soit vous l’offrir grâcieusement, soit vous le faire payer très cher!