Un loyer impayé ou un simple retard de paiement peuvent mettre rapidement un propriétaire modeste dans de grandes difficultés. La caution n'est pas toujours un rempart suffisant contre ce type de situation. Le propriétaire peut donc souscrire une assurance ou réclamer une garantie à son locataire pour se protéger. Qu'il s'agisse de la garantie loyers impayés (GLI) ou du dispositif Visale, les conditions sont strictes et les assureurs pointilleux.
Assurance Loyers Impayés
Que couvre la garantie loyer impayé (GLI) ?
Lorsque les loyers perçus représentent une part importante de ses revenus ou s'ils servent à couvrir le remboursement d'un emprunt, il est conseillé au propriétaire (ou bailleur) de souscrire une assurance. Se substituant au système de caution (car il n'est pas possible de cumuler les deux sauf dans certains cas), la GLI se souscrit auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un établissement bancaire. Son prix peut être relativement élevé (jusqu'à 5% du loyer TTC) et dépend des options que le propriétaire souhaite ajouter. En effet, le contrat de base comprend au minimum le recouvrement des loyers impayés, charges et taxes comprises, en cas de défaillance du locataire. Elle remboursera de 60 000 à 100 000€ selon les contrat, sur une période de 12 à 24 mois ou sur une période illimitée. Les frais de contentieux (avocat, huissier...) sont également pris en charge en cas de litige avec le locataire.Sont généralement proposés en option le remboursement des frais de détérioration du logement après le départ du locataire (s'ils ne sont pas couverts par le dépôt de garantie) et de la vacance locative (lorsque le logement est inoccupé entre deux baux de location). Attention, la compagnie d'assurance peut fixer des franchises. Il est donc bon de faire des devis auprès de différentes compagnies. A noter qu'un contrat "groupe" (si le bien est géré par une agence par exemple) coûtera nettement moins cher qu'un contrat individuel.
Attention, le bailleur devra en moyenne attendre 3 mois à partir du premier terme impayé avant de recevoir le premier versement de l'assureur.
Quelles conditions pour bénéficier d'une GLI ?
La Garantie Loyer Impayés ne peut être souscrite que pour les logements occupés par des locataires dits "solvables". Pour cela, les compagnies d'assurance demandent généralement que le locataire soit en CDI et que le "taux d'effort" n'excède pas les 33% (salaire d'au moins 3X le montant du loyer). Certaines compagnies acceptent des CDD sous certaines conditions et un taux d'effort jusqu'à 37%. Dans tous les cas, le locataire devra justifier de ses revenus en produisant fiches de paie, avis d'imposition et contrat de travail. Dans le cas d'un étudiant ou apprenti "solvable", le propriétaire pourra demander une caution en sus, et uniquement dans ce cas.Par ailleurs le logement devra être aux normes en vigueur et le propriétaire devra intégrer dans son contrat de bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et une clause de solidarité pour les colocations.
Pour prendre effet, la GLI demande généralement 2 ou 3 mois de carence après la souscription. La garantie est alors acquise s'il n'y a pas eu d'incident de paiement pendant cette période probatoire. Pour un locataire déjà en place, le bailleur doit prouver qu'il n'y pas eu d'incident de paiement pendant une certaine durée.
Le dispositif VISALE (Visa pour le Logement et l'Emploi)
Côté locataire, il est également possible de s'assurer en cas de difficultés financières et d'assurer à son futur propriétaire une garantie sur ses loyers. Le dispositif Visale a été mis en place depuis le 20 janvier 2016 pour aider les jeunes et les salariés précaires à trouver un logement en protégeant les propriétaires. Financé et géré par Action Logement, Visale remplace la GRL (Garantie des Risques Locatifs) plus contraignante. Sont concernés les logements vides ou meublés à usage de résidence principale dont le loyer (charges comprises) n'excède pas 1500€ par mois à Paris intra-muros et 1300€ par mois dans le reste de la France (DOM-TOM compris).Visale s'adresse aux salariés précaires de plus de 30 ans entrant dans un logement dans les 6 mois de leur prise de fonction quel que soit leur contrat de travail (CDD, interim, CDI en période d'essai...). Depuis le 30 septembre 2016, sont également éligibles tous les jeunes jusqu'à 30 ans qu'ils soient salariés ou étudiants, à l'exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leur parents.
Le loyer du bénéficiaire ne doit pas toutefois dépasser 50% de l'ensemble des revenus du ménage locatif. Ce taux d'effort peut être compris entre 30 et 50% quand le locataire bénéficie d'un CDI confirmé.
Une fois le dispositif activé, les loyers et les charges sont couverts en intégralité, dans la limite de 36 mensualités et pendant les 3 premières années de location. La créance du locataire devra alors être recouverte auprès d'Action logement qui pourra le cas échéant demander la résiliation du bail en justice.
Trucs et astuces
Les primes d'assurance sont déductibles des impôts. Elles peuvent être soustraites des revenus fonciers.Les étudiants peuvent, en dehors de Visale, bénéficier de la Caution locative étudiante (Clé) qui offre également au propriétaire une garantie de paiement en cas d'impayés ou de dégradations.
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