Le nouveau contrat de syndic fait flamber les honoraires

information fournie par Le Figaro •13/10/2015 à 18:13

Le contrat de syndic est désormais uniformisé. De nombreux syndics de copropriété ont encore du mal à l’adopter pleinement. Les forfaits de base ont fortement augmenté et de nouveaux abus sont déjà apparus.

Depuis le 2 juillet, les contrats de syndic de copropriété sont censés être plus transparents, afin de permettre aux copropriétaires de faire jouer la concurrence et de limiter les abus. Il s’agit d’un contrat de type «tout sauf» de treize pages. C’est à dire que la quasi totalité des prestations du syndic (préparation, convocation et tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé…) sont désormais incluses dans le forfait de gestion courante. Seules une vingtaine de prestations limitatives (organisation et tenue d’assemblées générales supplémentaires, réunions avec le conseil syndical…) peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires, non plafonnés.

Or, certains syndics traînent encore des pieds pour l’adopter. Trois mois après l’entrée en vigueur de la loi, «10 % des contrats n’ont pas du tout pris en compte les changements», note l’Association des responsables de copropriété (ARC), qui a épluché une centaine de contrats de syndics. Un pourcentage qui est peut-être sous-estimé. «Beaucoup de petits cabinets ne l’ont pas encore appliqué par manque de temps ou de connaissance», explique Rachid Laaraj, fondateur du courtier en syndics Syneval.

Les contrats qui, eux, tiennent compte de la loi, sont souvent perfectibles: plus des deux tiers (69 %) des contrats étudiés présentent «une ou plusieurs irrégularités ou des lacunes», constate l’ARC. Ainsi, 36 % d’entre eux ne comportent pas la liste des «prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique» (annexe 2). Par ailleurs, «un tiers des contrats présentent des articles rajoutés, tronqués ou supprimés», note l’ARC. Peu de forfaits de base (36 %), intègrent l’assemblée générale au-delà de 20 heures, «alors que 80 % des AG se terminent après cette heure».

De nouveaux abus sont déjà apparus. «Quelques syndics ont carrément supprimé sur le contrat les lignes expliquant qu’il s’agit d’un «contrat tout sauf», note Rachid Laaraj. Ils les ont remplacé par la facturation des photocopies désormais interdite ou les frais de tirage (appels de fonds, PV d’assemblées générales…) normalement inclus dans le forfait de base», détaille-t-il. Les copropriétaires doivent donc être vigilants.

«L’élément les plus marquant reste l’augmentation très importante des honoraires de base», soulignent les auteurs de l’étude de l’ARC. Certaines factures ont même flambé de 60 % par rapport à l’an dernier. «Le forfait de base a en moyenne augmenté de 10 % dans les petits cabinets et de 20 % dans les groupes qui avaient pris l’habitude de facturer de nombreuses prestations particulières», estime le fondateur de Syneval.

Le tarif des prestations particulières a lui aussi dans certains cas sensiblement grimpé. «On constate des coûts allant jusqu’à 75 euros pour la lettre de mise en demeure (40 euros en moyenne) ou 576 euros pour l’état daté (400 euros en moyenne).»