Le match SCPI Duflot vs SCPI Scellier

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Les chiffres de la collecte du 1er semestre 2012 ont permis de relever la perte de vitesse des SCPI Scellier bien avant la fin du dispositif. Celui-ci est désormais remplacé par le Duflot, une nouvelle version instaurée dans la loi de finance 2013. Les regards se portent désormais vers les sociétés de gestion qui pourraient lancer leurs premiers millésimes 2013 au cours du 1er semestre.

Ce nouveau dispositif s’applique pour les souscriptions réalisées par les contribuables domiciliés sur le territoire français entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Pourraient être intéressés par ce type de SCPI, les contribuables désirant bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que de revenus fonciers en investissant dans du logement neuf ou réhabilité à usage d’habitation. Il n’y aura toutefois pas de contraintes liées à la gestion puisque dans le cadre d’un investissement en SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui gère le parc immobilier et non pas l’épargnant.

Le principe du placement en SCPI Duflot reprend le même mode de fonctionnement que celui pratiqué dans le cadre d’un investissement en SCPI Scellier. Les disparités entre ces deux dispositifs sont visibles lorsque l’on compare les taux de la réduction d’impôt et les conditions d’accès à la réduction d’impôt.

En premier lieu, la réduction d’impôt accordée au souscripteur d’une SCPI Duflot sera de 18% répartie sur 9 ans. Pour mémoire, dans le cas du Scellier, la réduction d’impôt s’élevait à 13% du montant de la souscription sur une durée de 9 ans.

Les SCPI Duflot seront soumises aux mêmes conditions que le dispositif Duflot pour l’immobilier traditionnel. Les normes environnementales (BBC, RT 2012) devront être respectées, cette contrainte est renforcée par rapport au Scellier. Le parc immobilier des SCPI devra être constitué d’immeubles situés dans des zones géographiques dites « tendues » sur le plan locatif, dont certaines feront l’objet d’une autorisation préfectorale. Les ressources des locataires seront revues à la baisse par rapport au dispositif Scellier. Il en va de même pour les plafonds des loyers. Ce dernier point peut avoir des conséquences sur le revenu distribué aux associés. Estimé à environ 2,5% dans le cas d’une SCPI Scellier, sous l’effet du plafonnement de loyer, les SCPI Duflot pourraient distribuer un revenu inférieur.

Enfin, alors que le Scellier s’inscrivait dans le cadre d’un plafonnement de réduction d’impôts relativement souple (18000€ plus 4% du revenu annuel imposable en 2012) le dispositif Duflot est soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10000€ de réduction annuelle.

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