Le marché des logements neufs en quête d'équilibre

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Le foncier manque, les stocks sont réduits et les prix grimpent sous la pression des investisseurs. Les promoteurs espèrent voir progresser la part des accédants à la propriété.

Le dispositif Scellier et la baisse des taux d'intérêt ont porté le marché l'an dernier. Avec 117.000 logements neufs vendus en 2010, l'activité a été tonique (+ 13 % par rapport à l'année précédente), même si les ventes n'atteignent pas le pic des 127.000 unités de l'année 2007. Mais le marché est déséquilibré. «Il n'y a jamais eu autant d'investissements locatifs. Ils représentent en moyenne 63% des ventes. En revanche, l'accession à la propriété est au plus bas, avec seulement 37% des ventes», constate Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Les investisseurs se sont en effet rués sur le dispositif Scellier avec réduction d'impôt à 25 %, avant que celle-ci ne subisse le coup de rabot de 10 % et qu'elle soit à deux vitesses, selon que l'immeuble est certifié ou non BBC (bâtiment basse consommation). Dans certaines agglomérations, comme Lille ou Montpellier, la part des ventes en Scellier a dépassé 80 %, tandis qu'à Lyon et à Bordeaux, elle représentait 74 %. Du jamais-vu !

Personne n'a échappé à la hausse des prix: + 6,5 % en moyenne nationale, avec un fort contraste entre la province (+ 4 %) et l'Ile-de-France (+ 9,8 %), certains départements comme les Hauts-de-Seine dépassant les 10 %. En 2011, le paysage immobilier pourrait toutefois évoluer et s'inverser, avec une augmentation de la part des accédants.

 

Favoriser l'accession à la propriété

 

Le PTZ+, sans plafond de ressources et renforcé au niveau des zones tendues, élargit la clientèle. «Au travers de notre centre d'appels, qui reçoit environ 100.000 appels par an et nous donne le pouls du marché, nous constatons que ceux qui avaient perdu l'envie d'acheter veulent profiter de cette nouvelle mesure accompagnée de taux encore attractifs», note Philippe Jossé, directeur général du logement chez Bouygues Immobilier. Cogedim, le spécialiste du haut de gamme, est également optimiste. «Nos deux créneaux vont continuer à bien se porter: la primo-accession étant portée par une demande soutenue et des mesures gouvernementales renforcées, et le haut de gamme de centre-ville étant entretenu par la pénurie et la demande d'une clientèle revendant un bien en périphérie pour revenir dans le centre, explique Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim. Notre arrivée sur le marché de la primo-accession s'accompagne de notre signature. Nous voulons garder la qualité Cogedim avec un "plus" au niveau de l'architecture, de la décoration des halls d'entrée... Ces éléments font partie de notre "capital marque" auprès des acheteurs comme des municipalités.» Mais si le PTZ+ élargit la cible, l'arrêt du Pass-Foncier, qui ouvrait droit à la TVA à 5,5 %, va néanmoins pénaliser certains acquéreurs en province.

Le marché de la deuxième accession, hors très haut de gamme, n'est pas aussi privilégié. Même si les banques accordent plus facilement des prêts relais, l'appétit des acheteurs pourrait être freiné par la pénurie de produits et de foncier, la poursuite de la hausse des prix et l'alourdissement du coût du crédit. Mais, nous rassure Serge Grzybowski, président d'Icade, «en ce début d'année, le marché reprend son souffle. Il repart tranquillement. D'ailleurs, statistiquement, le premier trimestre est toujours assez mou, les acquéreurs se positionnant davantage à partir du mois d'avril». Et, ajoute Bruno Corinti, directeur général délégué du pôle logement chez Nexity, «le taux d'écoulement des programmes ayant été très fort l'an dernier -cinq à six mois en province, trois mois en Ile-de-France-, l'offre est très basse et touche directement la demande, qui attend le lancement de nouveaux programmes.»

Selon une étude de Nexity, en 2010 le coût du foncier a représenté 32,4 % du prix d'un logement à Paris et dans les Hauts-de-Seine, 20,10 % sur le reste de l'Ile-de-France et 16,60 % en régions. Un coût qui a augmenté de 20 à 30 % en dix-huit mois, parfois plus, faute de foncier disponible.

Les promoteurs se ruent tous sur les mêmes terrains urbains et se livrent à une forte surenchère. Nombreux sont ceux qui répondent à des consultations municipales. «Nous répondons quand les critères de localisation, d'architecture et de qualité du projet sont réunis, précise Olivier Mitterrand, président du directoire des Nouveaux Constructeurs. Nous observons que certaines communes sont très interventionnistes sur les typologies de logements. Certaines veulent attirer une population jeune et souhaitent des 2 et 3pièces, d'autres, des familles avec des surfaces généreuses, ce qui s'avère plus délicat par rapport à la solvabilité des acquéreurs.» «Nous sommes pour des appels d'offre à prix maîtrisés pour éviter la surenchère», clame François Berthière, président de Bouygues Immobilier.

La fluidité de l'offre et l'arrêt de la spéculation foncière passent par la libération de terrains. Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au Logement, a promis de mobiliser le foncier public. Et la Fédération des promoteurs demande des mesures pour limiter les recours abusifs gelant les opérations . Mais, martèle Marc Pigeon, «construire la ville sur la ville ne suffit pas. Seulement 8% du territoire sont urbanisés, ce qui permet de développer de nouveaux espaces».

Dans ce contexte, et compte tenu des coûts de construction supplémentaires dus aux normes BBC, la hausse des prix devrait être de l'ordre de 5 à 6 % cette année. Les professionnels demeurent optimistes: «2010 a été exceptionnelle, mais 2011 sera forte, dopée par la demande, avec une nouvelle course en fin d'année sur les investissements en Scellier, dont la fiscalité sera à nouveau rognée», résume Jean-Philippe Bourgade, président du groupe Bouwfonds Marignan.

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