Le marché de l'immobilier français s'enfonce dans son marasme. Dans un contexte de grandes incertitudes économiques, il est devenu extrêmement difficile pour les ménages les plus jeunes ou modestes d'accéder à la propriété. La situation est particulièrement critique en Ile-de-France. D'après une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publiée mardi, le montant des crédits immobiliers accordés par les banques avait ainsi reculé d'un tiers sur un an, à fin juin. L'auteur de l'étude, Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest, estime ainsi que pour l'ensemble de l'année 2012, les crédits immobiliers devraient être compris entre 110 et 120 milliards d'euros, soit une baisse de 25% à 30% par rapport à 2011 (160 milliards).

Cet affaissement des crédits immobiliers s'explique par l'atonie de la demande des ménages, les plus aisés comme les plus mo­destes: les premiers souffrent du blocage du marché des reventes et les seconds de la hausse continue des exigences d'apport personnel. Les taux d'intérêt bancaires ont pourtant atteint à fin juin des niveaux historiquement bas pour la France, autour de 3,6%, contre 3,9% le trimestre précédent. Mais en contrepartie, la durée des prêts tend à s'écourter. Confrontées à un contexte réglementaire plus strict, les banques répugnent à s'engager à trop long terme.

«Alors qu'en 2010, près d'un tiers des crédits souscrits par des jeunes ménages de moins de 35 ans avait une durée supérieure à vingt-cinq ans, cette proportion a drastiquement chuté. En 2012, ces prêts longs ne représentent plus que 22% de leurs crédits immobiliers», note ainsi Michel Mouillart. Cette sortie des jeunes ménages déstabilise profondément le marché. Les moins de 30 ans représentaient en effet traditionnellement environ un tiers des opérations d'accession de la propriété.

Le coût moyen des opérations continuant d'augmenter (de 1,8% en 2012), les ménages doivent compenser le raccourcissement des prêts par des apports personnels de plus en plus élevés. En 2012, les apports pour le neuf et l'ancien confondus ont déjà augmenté de 7,8%, après des hausses de 9,7% en 2011 et 6,4% en 2010.

Dans ces conditions, la part des ménages gagnant moins de deux smics ne représente plus en juin 2012 que 14% des transactions contre 16% en 2008. Le remodelage des aides publiques, avec la reconfiguration du PTZ + dans le neuf et sa suppression dans l'ancien, ainsi que le rabotage du dispositif «Scellier» n'ont pas aidé cette catégorie.

En Ile-de-France, les tensions sont extrêmes. «Le marché s'est effondré depuis l'été dernier», note Michel Mouillart. Jamais l'indicateur de solvabilité de la demande (qui rapporte le coût mensuel d'un emprunt au revenu de l'emprunteur) dans la région n'avait atteint un point aussi bas à 87%, contre 97% pour l'ensemble de la France.

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