Le logement neuf pâtit de la réforme fiscale

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Les promoteurs déplorent la réduction de l'avantage fiscal lié à l'investissement Scellier qui incitait les investisseurs à acheter des logements neufs

La baisse des ventes de logements neufs se poursuit. Selon les chiffres publiés ce lundi par le ministère du Logement, 23.183 maisons et appartements neufs ont trouvé preneur au deuxième trimestre 2011. C'est 22,6% de moins qu'à la même période l'année dernière. C'est aussi une accélération de la chute déjà enregistrée en début d'année 2011. Au premier trimestre, le niveau des ventes avait baissé de 17,2%. Les ventes d'appartements sont inférieures de 21,8% à celles du deuxième trimestre 2010, et celles de maisons individuelles ont reculé de 28,5%.

PTZ contre Scellier

Ces statistiques viennent confirmer les craintes formulées au début du mois d'août par la Fédération des promoteurs immobiliers. S'il faut prendre en compte un effet de base dû aux bons chiffres enregistrés au premier semestre 2010, Marc Pigeon,président de la fédération, voit dans cette baisse le signe avant coureur d'une dégradation de la santé du secteur dans les prochains mois. Selon lui, les réformes fiscales successives sont les principales responsables de cette évolution: «Plus ils vont taper sur le Scellier plus la situation va se tendre», prévient-il. La réduction de l'avantage fiscal depuis le début de l'année 2011, et qui doit se poursuivre en 2012 (18% au lieu de 22%), va continuer selon lui à décourager les investisseurs dans le locatif. Avec pour impact, outre la baisse potentielle des résultats des promoteurs, une aggravation de la pénurie de logements et une hausse mécanique des loyers. «L'investissement Scellier coûte chaque année 1,3 milliard d'euros à l'État, mais lui rapporte également 2 milliards d'euros de TVA. Sans compter les avantages concernant le logement, et les emplois dans le bâtiment. J'aimerais qu'une vraie réflexion soit ouverte et que le gouvernement compare ces chiffres avec les bénéfices enregistrés grâce aux autres aides au logement. Le PTZ (Prêt à taux zéro, ndlr) notamment. Il est est attribué pour 75% à des personnes qui achètent dans l'ancien, et à 70% pour des logements individuel. Il ne contribue pas à l'amélioration du parc locatif», affirme Marc Pigeon.

Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X, fait la même analyse. «La baisse de 25% en 2010 à 22% en 2011 du taux de réduction d'impôt du Scellier pour les investisseurs et la déception enregistrée par les promoteurs concernant le prêt à taux zéro, qui a plus favorisé les achats dans l'ancien, sont les causes principales de cette baisse», rapporte l'AFP. Selon lui, Pour l'ensemble de l'année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon Michel Mouillart, à environ 95.000 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009, loin du record de 127.000 en 2007.

Le neuf toujours plus cher

Les deux experts du secteur s'inquiètent également de la hausse des prix qui «n'a pas de raison de s'arrêter, du fait de l'augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC)», ajoute Michel Mouillart. Marc Pigeon déplore quant à lui que «40% des achats effectués grâce au PTZ» soient des «passoires énergétiques». Moins chers que les logements neufs, l'ancien concurrence non seulement les biens conformes à la réglementation BBC forcément plus chers, mais surtout «obligera le gouvernement à distribuer de nouvelles aides pour la mise aux normes des logements dans deux ans», regrette-t-il.

Marc Pigeon n'y voit pas non plus de signe encourageant dans l'augmentation du nombre de permis de construire délivrés (+10% sur un an, et +5,3% sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents). «Obtenir un permis de construire ne signifie pas commencer les travaux. Si le promoteurs ne parvient pas à vendre les logements il n'entamera pas la construction», assure-t-il. Selon les statistiques du ministère du Logement, les mises en chantiers ont reculé de 3,8% ces trois derniers mois par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le solde reste cependant positif, en hausse de 7,9%.

«Les particuliers souhaitent toujours devenir propriétaires»

Dominique Barbet, économiste chez BNP Paribas est plus optimiste sur la santé du secteur. S'il admet que les promoteurs ont quelques raisons de s'inquiéter de l'impact des réformes fiscales sur leur activité, les chiffres du ministère montrent surtout, selon lui, le dynamisme du secteur, porté par l'activité des particuliers. «Les dernières mesures fiscales (Scellier et taxation des plus values immobilières) vont entâcher les ventes des promoteurs car elles touchent les propriétaires bailleurs. Les particuliers en revanche souhaitent toujours devenir propriétaires de leur résidence principale et continuent de faire construire, ce qui va maintenir le dynamisme du secteur pour encore plusieurs trimestres», explique-t-il. L'économiste estime également que les nouvelles réformes pourraient agir positivement sur les prix. «Les avantages fiscaux avaient contribué à la forte hausse des prix dans l'ancien. Parler de bulle est un peu fort mais cela avait conduit à des excès. Ces changements dans la politique fiscale pourraient donc aider les prix à s'assagir, au moins dans les zones qui ne souffrent pas de la pénurie de logements».

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