Le crédit comme source de financement avantageux pour un investissement locatif

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L'emprunt immobilier est le mode privilégié pour l'investissement locatif (« Acheter pour louer »). La raison se situe certainement dans les avantages que présente cette méthode de financement.

Financement d'un logement par le crédit
Financement d'un logement par le crédit

Les formules disponibles

Les banques proposent deux types de crédits pour l'investissement locatif :

  • - Le prêt amortissable : prêt classique, les remboursements sont fixés selon une périodicité, au moment de la signature ;
  • - Le prêt remboursable à l'échéance (on parle de crédit remboursable « in fine ») : le souscripteur ne rembourse que les intérêts du prêt. A l'échéance, il paie le capital grâce à une épargne dédiée.

En fonction du type de logement visé, il est possible de bénéficier de prêts spécifiques ou d'aides, comme l'aide personnalisé au logement (APL) par exemple.

Les avantages du crédit pour l'investissement locatif

Au-delà de cette multitude de formules, on retient le crédit immobilier pour trois avantages :

  • - Les frais du prêt peuvent être déduits des impôts. A l'aide de travaux, il est même possible de créer un déficit foncier. La méthode de déduction dépendra de vous et du type de locations. Meublée ou non ? En tant que loueur professionnel ou non ? ;
  • - La nature même du crédit immobilier donne un pouvoir d'achat à son souscripteur. Bien utilisé, il permet d'obtenir, avec un peu d'apport, un bien hors d'atteinte s'il n'y avait pas de crédit. Après le remboursement, la personne peut toujours jouir de son acquisition. On parle d'effet de levier ;
  • - Enfin, la rentabilité d'un crédit immobilier peut rapidement s'avérer bénéficiaire, car le coût de l'emprunt est généralement inférieur à ce que rapportera la location.

On ajoutera à ces trois caractéristiques l'assortiment d'une garantie décès et invalidité sur les contrats dédiés à l'investissement locatif (il en est de même pour les autres types de crédits immobiliers).

Le crédit convient pour tous les cas d'investissement locatifs ?

On ne peut pas simplement contracter un prêt et s'en servir aveuglément pour bâtir et faire louer, en tout cas si l'on souhaite une fiscalité optimisée.
Le crédit immobilier est, sauf exception, indispensable pour se lancer dans l'investissement locatif. La question est plutôt de savoir quelle sera la part de votre épargne et quelle sera celle du crédit. A terme, les impôts et les aides entraîneront de grandes différences.
Avant de se lancer, il s'agit donc de trouver un montage fiscal optimal. Une formule « 40% épargne – 60% crédit » peut être plus intéressante qu'une formule « 100% crédit ».

Trucs et astuces

Des simulateurs de crédit existent sur le Net pour vous aider à comparer les offres de prêt. Mais au bout du compte, prendre rendez-vous avec un expert de la finance ou de l'immobilier reste la meilleure solution.

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