Le contrat-type des syndics a des ratés

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Entré en vigueur en juillet 2015, le contrat-type encadrant les prestations et les facturations des syndics de copropriété peine à entrer en vigueur. Il est loin d’être appliqué par tous et a été partiellement retoqué par le Conseil d’État.

Pas facile pour le nouveau contrat-type des syndics de copropriété de se faire sa place. Entré en vigueur il y a un peu plus d’un an (début juillet 2015), le dispositif prévu par la loi Alur a été attaqué aussi bien par l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier, représentant les professionnels du secteur, syndics et agents) que par l’association de consommateurs CLCV. Mais pas pour les mêmes raisons...

Les premiers se félicitent dans un communiqué de l’annulation partielle du décret consacré au contrat-type. «S’il fallait un exemple de la rigidité contractuelle à laquelle conduisent les excès de réglementation, nous en avons un exemple», soulignent-ils, sans oublier de préciser: «Forte de cet arrêt, et afin d’éviter d’autres contentieux, la profession demande de temporiser sur les textes en cours de négociation». Mais cette victoire ne concerne qu’un point précis et limité. Le conseil d’État condamne en effet l’omission dans ce décret d’une mention des frais concernant la gestion du compte bancaire séparé du syndicat.

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De son côté, la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) est officiellement déboutée de sa demande mais se félicite néanmoins du résultat. «Notre préoccupation sur ce texte, c’est qu’il pointait explicitement les frais concernant les états datés et ne faisait pas référence aux frais de recouvrement», souligne David Rodrigues, juriste à la CLCV. L’association craignait que le plafonnement des frais ne concerne que le document établi à l’occasion d’une vente (le fameux «état daté» ) en omettant les frais de mise en demeure et autres.

Un oubli regrettable

Tout en rejetant la demande d’annulation de la CLCV d’un point litigieux, le conseil d’État rappelle que l’omission du plafond des frais de recouvrement est «regrettable» dans le décret incriminé mais non nécessaire vu que «les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret fixant ledit plafond imposent par elles-mêmes que les frais de recouvrement des charges impayées comme les honoraires d’établissement de l’état daté fassent l’objet d’un plafonnement». (voir l’intégralité de la décision ci-dessous)

Par ailleurs, une étude du courtier en syndics Syneval qui a analysé 270 contrats depuis l’entrée en vigueur du dispositif pointe que seuls 60% d’entre eux respectent intégralement le contrat-type et sont parfaitement conformes. Quant aux autres, 30% respectent la trame du contrat-type mais ajoutent ou suppriment des clauses (pré-état daté payant alors que c’est interdit, pas de mention que les photocopies sont comprises dans le forfait...) et 10% ne reprennent même pas la trame du contrat-type. Il reste donc encore bien du chemin à parcourir.

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