La remontée des taux des crédits immobiliers sera lente

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Les taux des crédits immobiliers ont commencé à remonter. Cette tendance va se poursuivre, mais, elle ne devrait pas casser la dynamique du marché immobilier, selon Crédit Logement.

«La période de baisse générale des taux est terminée», assure l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Certes, en juin, les taux des crédits immobiliers ont encore baissé, tombant à 2,01% (hors assurance). Mais, cette moyenne est trompeuse. Seuls les taux des prêts destinés au financement de travaux ont reculé, alors que ceux accordés pour financer l’acquisition d’un bien neuf sont restés stables et ceux réservés à l’achat d’un logement ancien (les plus nombreux) ont légèrement grimpé. Ils se maintiennent à des niveaux historiquement bas: 1,90% sur 15 ans, 2,17% sur 20 ans et 2,54% sur 25 ans en moyenne. «Fin juin, toutes les banques n’avaient pas encore répercuté la hausse des taux à long terme», explique l’étude. Les taux des crédits immobiliers ont donc suivi avec un peu de retard, la hausse de l’emprunt d’Etat français, l’OAT à 10 ans passé de 0,37% mi-avril à 1,25% début juillet et 1,02% mardi.

Cette tendance devrait se poursuivre. Mais les taux devraient grimper à un rythme modéré et progressif, selon les prévisions de l’Observatoire Crédit Logement. Celui-ci a envisagé trois scénarios. Dans le cas d’une sortie de crise, le taux moyen devrait remonter à 2,12% fin décembre 2015 et à 2,23% au deuxième semestre 2016. Dans un deuxième scénario, basé sur les anticipations de la Banque de France (OAT à 10 ans à 0,9% fin 2015 et 1,2% en 2016), le taux atteindra 2,36% en fin d’année et 2,40% au second semestre 2016. Même dans le cas d’un durcissement de la crise, le coût moyen du crédit devrait s’établir à 2,36% fin 2015 et 2,65% fin 2016. «Ce qui ne serait pas de nature à casser le dynamisme du marché immobilier», estime l’étude de Observatoire, réalisée par Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris Ouest.

Depuis janvier, les particuliers sont en effet très nombreux à emprunter ou à racheter un prêt en cours. Ce qui provoque des «embouteillages» dans les banques. Résultat, sur l’ensemble de l’année, la production totale de crédits pourrait au moins atteindre 140 milliards d’euros, soit 17% de plus qu’en 2014 (73 milliards déjà constatés au premier semestre, en hausse de 33% par rapport à la même période de 2014). Les emprunteurs voulant bénéficier des conditions exceptionnelles des crédits, les rachats de prêts ont carrément explosé au premier semestre et devraient représenter, environ 28% du total des prêts sur l’ensemble de l’année (17,1% en 2014 et 17,2% en 2013), prévoit l’Observatoire. «La vague de rachats est maitenant plus importante que celles constatées lors de la seconde moitié des années 1980 et 1990», ajoute-t-elle.

Les taux bas et l’allongement des durées moyennes de prêts (17,6 mois en moyenne) ont permis aux jeunes et aux primo-accédants de revenir sur le marché immobilier. D’autant que les banques acceptent à nouveau de prêter sur très longue période: 18,9% des prêts accordés en juin couraient sur plus de 25 ans (53,4% à plus de 20 ans). Ce qui permet aux emprunteurs de s’endetter davantage. Le montant d’apport personnel continue d’ailleurs à diminuer (-13% en un an). Résultat, la part des ménages aux revenus modestes (inférieurs à 3 Smic) atteint désormais 49,6% au lieu de 49,2% en 2013. A contrario, les ménages aisés (plus de 4 Smic) sont moins nombreux (30,6% contre 32% en 2013).

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