La prudence mère de sureté pour FIDUCIAL Gérance

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Patrick LENOEL Président du Directoire et Michèle SEPHONS Directeur Général et membre du Directoire de FIDUCIAL Gérance font le point sur leurs SCPI. Dans un marché locatif et d'investissement concurrentiel, la prudence lors des acquisitions et le dialogue avec les locataires permettent d'encadrer le risque des portefeuilles… il s'y ajoute aussi d'autres projets...

Dans quelle direction la tendance du marché de l'immobilier impacte t-il vos décisions ?

L'environnement économique demeure toujours difficile. Mais le marché français de l’investissement d’entreprise montre un bon dynamique cette année et demeure très disputé. Les bureaux continuent d’être la cible privilégiée des investisseurs. Les commerces, en particulier ceux en pieds d'immeubles, tirent également leur épingle du jeu car ils sont réputés défensifs. Notre politique d'acquisition reste malgré tout prudente. Nous ne choisissons que des immeubles présentant une très bonne localisation et des revenus sécurisés. Enfin, notre stratégie tend à privilégier le segment des commerces. 2015 devrait être dans la ligne de cette année : difficile car le retour des investisseurs étrangers pourraient contribuer à faire sensiblement remonter les prix. Quant aux loyers, ils ne devraient peut-être plus beaucoup baisser.

 

Comment s'articule votre offre en SCPI, quels sont vos projets ?

Nos encours s'élèvent autour de 1,6mds € et se repartissent de manière égale entre les SCPI commerces (900m€) et celles dites diversifiées (700m€). Notre « ADN » reste malgré tout très axé sur les actifs commerciaux avec nos 2 SCPI FICOMMERCE et BUROBOUTIC.

Parmi nos projets, nous avons celui de lancer d'ici le 2ème semestre 2015 une SCPI à l'image de LOGIPIERRE 3 qui ciblerait les résidences hôtelières mais aussi celles pour les seniors car il y a une demande forte sur ces 2 créneaux. De plus, nous aimerions rationaliser notre gamme de SCPI diversifiées dont les encours sont souvent modestes. En fusionnant certains véhicules, nous pourrions obtenir une meilleure diversification du patrimoine ainsi qu'une plus grande capacité d'investissement. En tous cas, nous devons en parler avec les Conseils de surveillance sachant que l'accord final appartient aux associés lors de l'assemblée générale.

 

Quelle est la tendance sur vos SCPI ?

Notre collecte se fait essentiellement sur nos SCPI commerce, et en particulier, sur FICOMMERCE qui collecte régulièrement grâce à la variabilité de son capital. Pour le 1er semestre notre collecte est quasi identique à celle de 2013 19m€ brut (17m€ au 1er semestre 2013). Sur l'ensemble de l'année nous serons en terme de collecte sans doute un peu en dessous des niveaux de l'année dernière en raison notamment de l'absence d'augmentation de capital sur BUROBOUTIC depuis le 31 mars 2014. Précisons aussi que nous freinons volontairement la collecte. Le marché de l’investissement est difficile, la concurrence forte et nous ne souhaitons pas avoir de liquidités qui ne seraient pas rapidement réinvesties… donc non productives. Après une pause cette année, il y aura sans doute en 2015 une relance de la collecte sur BUROBOUTIC.

En terme de taux d'occupation, nos SCPI résistent plutôt bien dans le climat actuel. La plupart d'entre elles montrent des TOF supérieur à 92%, voire 94 ou 95%.

 

Quelles actions menez-vous pour améliorer le rendement de vos SCPI ?

Ce n'est pas un secret, le marché locatif est encore très difficile. Nous essayons toujours de dialoguer avec nos locataires car nous savons qu'ils font le tour du marché pour comparer les prix. Un certain nombre d'enseignes ont tendance à fermer des magasins ou redéployer leurs implantations, notamment sous l’effet du e-commerce. C'est pourquoi il est crucial de trouver un terrain d'entente dont l'issue ne peut être qu'à nos 2 avantages.

Notre deuxième champ d'intervention est de vendre nos biens « démodés » ou vides sur nos SCPI les plus anciennes. Renouveler leur patrimoine c'est garantir à l'associé un revenu plus stable. Là encore, il faut faire attention. Car lors de la dernière augmentation de capital de Buroboutic nous avions calculé qu'il fallait une rentabilité de 6,7 % sur nos acquisitions pour ne pas diluer le revenu des associés. Or, nous avons pu acquérir des biens qui offrent un rendement moyen de 7,27 %. Toutefois, comme nous l’avons annoncé en début d’année, Buroboutic va baisser son dividende à 14,04€. Dans un contexte de crise durable et de cette ampleur, ce recul est volontaire pour ne pas avoir à puiser dans le report à nouveau. La priorité sera au contraire de le reconstituer au plus vite avant de relever le dividende. L’enquête que nous avons menée auprès des associés montre que cette stratégie a été bien comprise, la SCPI étant un produit à long terme.

 En ce qui concerne PIERRE EXPANSION et les SELECTIPIERRE, la tendance est à l'augmentation du dividende sachant que les 2 SCPI ont des réserves qui représentent plus de 6 mois de distribution.

 

Pensez-vous à investir à l'étranger ?

Hormis le logement, segment sur lequel nous sommes actuellement absents, nous n'excluons pas d'investir en Europe. Attention, nous réfutons un comportement moutonnier. Nous gardons en mémoire la douloureuse expérience de certains investisseurs dans les années 90 où l'immobilier espagnol ou allemand avait le vent en poupe… depuis la donne a bien changé ! Même déboire en Angleterre où les investisseurs s'étaient trouvés confrontés à un taux de change qui leur était devenu défavorable.

Bref, si nous investissons, ce sera toujours avec la plus grande prudence, et en nous appuyant sur des professionnels locaux, expérimentés et reconnus.

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