La loi Duflot adoptée : ce qui va changer dans l'immobilier en France

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La loi sur le logement portée par la ministre Cécile Duflot a été définitivement adoptée par le Parlement. Le point sur ses principales mesures, qui seront mises en place à partir de septembre.

Après les députés, ce sont les sénateurs qui ont adopté ce jeudi la loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové), défendue par la ministre du Logement, Cécile Duflot. Le texte prévoit notamment un encadrement des loyers dans les zones tendues et une garantie universelle, destinée à remplacer la caution tout en protégeant les propriétaires des risques d'impayés. Revue de détails.

o L'encadrement des loyers

Dans les zones «tendues», les préfets fixeront chaque année par décret un loyer médian de référence majoré de 20 %. Les propriétaires devront s'y conformer et ne pas fixer de loyers supérieur. Un «complément de loyer exceptionnel» pourra s'ajouter au loyer de base pour des logements particulièrement bien situés ou confortables, mais le locataire pourra le contester auprès de la commission départementale de conciliation. Le texte fixe enfin un loyer plancher, inférieur de 30 % au loyer médian, qui permettra en revanche aux bailleurs de demander une hausse, si le loyer est inférieur.

o Le Garantie universelle des loyers (GUL)

Mesure emblématique de la loi Alur, la Garantie universelle des loyers (GUL) devait se substituer au système de caution personnelle demandé aujourd'hui par les bailleurs pour se garantir contre les impayés de loyer. Très décrié, par les associations de propriétaires comme par les défenseurs des locataires concernant son financement, le projet a été rectifié. La ministre a dû renoncer à répartir le coût de la garantie entre le locataire et le propriétaire pour le financer par des économies sur des dépenses actuelles de l'État, des organismes HLM et des collectivités territoriales (420 millions d'euros en année pleine). Gratuite et publique, elle doit être mise en place d'ici au 1er janvier 2016, pour protéger les propriétaires des impayés, pendant une durée de 18 mois dans la limite d'un loyer médian local. Mais les propriétaire pourront toujours lui préférer le recours à la caution.

o Relations entre locataires et propriétaires

- Le texte prévoit la création par décret de modèles types d'état des lieux et de bail. Ils porteront la mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent. Le statut de la colocation est modifiée avec notamment l'encadrement des contrats multiples (entre le propriétaire et chacun des colocataires).

- Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier.

- Le délai de préavis pour quitter son logement ramené à un mois dans les zones tendues. La caution devra être rendue dans un délai d'un mois, au lieu de deux, s'il n'y a pas de réserves dans l'état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité (10 % du dépôt par mois de retard).

- Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l'exclusivité.

- Les ventes à la découpe seront mieux encadrées, avec notamment une protection des locataires âgés.

- La loi crée des commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement sur des situations d'expulsion

o Réformes des copropriétés

- En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par un décret. Ils devront également ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu'ils ont en charge. Le texte ouvre la possibilité de réaliser un diagnostic technique global dans chaque copropriété pour élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance.

- La loi reconnaît aussi l'habitat participatif (sous forme de sociétés ou de coopératives) qui permet à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d'acquisition d'un immeuble où ils logeront. Les résidences à temps partagé (multipropriété), seront encadrée.

o Habitat indigne et logement social

- Le délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d'expulsion est porté à trois ans pour tenir compte d'un «recours Dalo» (Droit au logement opposable).

- Les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. Le propriétaire d'un logement indécent qui refusera d'engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1000 euros par jour de retard.

- Le demandeur de logement social n'aura qu'un dossier unique à remplir, même s'il fait des demandes dans plusieurs départements.

o Les règles d'urbanisme

- Les plans locaux d'urbanisme seront désormais élaborés à l'échelle de l'intercommunalité et non plus de la commune. (sauf si 20 % de la population s'y oppose).

- Les coefficients d'occupation des sols (COS) et la taille minimale des terrains constructibles disparaît.

- La construction dans d'anciennes zones industrielles devra être précédée d'une étude sur leur état de pollution.

La ministre du Logement a indiqué que les premières mesures devraient entrer en vigueur en septembre car les premiers décrets d'application seront pris avant l'été. «En ce qui concerne l'encadrement des loyers, (...) la mise en ½uvre effective se fera entre la rentrée et la fin de l'année», a-t-elle indiqué, précisant que ce devrait être «à l'automne» pour l'Ile-de-France et «la fin de l'année» pour le reste des territoires où la situation est tendue sur le marché locatif. «L'objectif est que cette loi soit effective dès l'année 2014», a-t-elle poursuivi. Cécile Duflot a par ailleurs précisé que l'action du gouvernement allait se poursuivre en matière de construction de logements neufs avec l'objectif de 500.000 annuels.

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  • gylberto le vendredi 21 fév 2014 à 17:25

    @gnapi : La solution.... louer directement sans passage par l'agence coût avant la loi 0, coût après la loi 0... Ceci est également encore plus vrai pour une vente :-)

  • er3dw le vendredi 21 fév 2014 à 16:32

    ce qui va changer ? : moins d'investissement locatif

  • fbordach le vendredi 21 fév 2014 à 16:08

    Bienvenue au Kolkhoze! Moins de propriétaires bailleurs... donc moins d’impôts pour l’État!

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:58

    On ne peut louer le coté très visionnaire tant de la ministre que des élus. Si ça foire ils diront qu'ils faut légiférer plus.C'est comme qq'un qui bacle son job et dit qu'il faut lui en donner plus car il n'a pu tout faire bien du premier coup.

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:56

    la GUL = option qui va être couteuse pour l'Etat. Encadrement des loyers = pas dit que cela serve vraiment. Bref un truc super tip top d'usine à gaz qui va couter à tous mais ne résoud rien. C'est ça ... l'écologie à la française ? ou la résolution de la crise du logement ... c'est selon.

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:54

    bail = négo avant, maintenant tt le monde paye. Visite, dossier, état de lieux = 0 avant (payé par frais d'agence) = maintenant tout le monde paye. Et il y aura ENCORE des frais d'agence ... pour le proprio.Hihihihihihi. Comment faire + cher pour la même chose.

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:53

    Avant : visite = 0, constitution du dossier du locataire = 0 et état des lieux = 0 sauf si un huissier intervient dans un cas litigieux.Donc on va faire payer pour ce qui était gratuit avant !

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:52

    Avant : rédaction du bail = payé par moitié. Et encore, vu les modèles de baux bourrés de clauses illicites, léonines ou abusives, il y avait moyen de ne rien paye du tout (car valeur ajoutée = 0 tant il fallait tout reprendre).

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:51

    une fois rédaction du bail + état des lieux + visite + constitution du dossier fait, c'est quoi le boulot de l'agence ? c'est quoi comme frais restant à facturer au proprio ???

  • gnapi le vendredi 21 fév 2014 à 14:50

    hihihihi. Excellent : les proprios seront plus controlés. Et les locataires ... paieront plus !! "Les frais d'agence seront à la charge du propriétaire sauf ceux pour la rédaction du bail, l'état des lieux, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec ce dernier"