La loi Alur est publiée au Journal Officiel

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Détaillé sous la forme de 177 articles, le pavé de la loi Alur lancé par Cécile Duflot n'a pas fini de faire des remous. Publiée au Journal Officiel, la loi s'applique à compter du 27 mars... sauf que bon nombre de mesures dont la plus emblématique, celle de l'encadrement des loyers, attendent leurs décrets d'application. 

Les dispositions applicables dès maintenant

- Prolongement de la trêve hivernale jusqu'au 31 mars

- Mise en œuvre de l'article 226-4-2 du code pénal qui stipule le caractère « délictueux » de l’expulsion d'un locataire en situation d'impayé avant « d’avoir obtenu le concours de l’Etat ». La sévérité de la punition (3 ans d'emprisonnement et 30.000€ d'amendes) qui va freiner les ardeurs des propriétaires ne devrait en revanche pas aider à fluidifier le marché locatif !

 

- Le délai de prescription passe désormais à 3 ans pour les impayés de loyers ou de charges ou d'une action en justice dérivant d’un contrat de location. Pour les réévaluations annuelles de loyer, le délai passe à 1 an.

- Pour des travaux en cours de bail, le propriétaire devra au locataire une réduction de loyer proportionnelle si ces travaux durent plus de 21 jours.

- Pour les baux signés à partir du 27 mars les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois.

- La restitution du dépôt de garantie passe à 1 mois quand l'état des lieux à la sortie est conforme à celui de l'entrée. Il atteint 2 mois s'il y a nécessité de faire des travaux de réhabilitation. Les intérêts dus en cas de retard sont de 10 % du loyer - hors charge - par mois de retard. L'imputation au locataire de la vétusté sera définie dans une grille.

- Alignement en grande partie du régime des locations meublées sur celui des locations vides. En particulier, l’encadrement des loyers s’appliquera à la location meublée et le dépôt de garantie sera limité à deux mois de loyer hors charges.

- Congés : Le locataire qui décide de quitter son logement dispose d'un préavis réduit (1 mois au lieu de 3) en cas de raisons de santé, d'obtention de logement social ou s'il habite une zone « tendue ». Si le congé vient du propriétaire, les conditions liées à l’âge et aux revenus des locataires protégés sont assouplies au profit du locataire. Les investisseurs qui achètent un logement occupé ne peuvent plus donner congé immédiatement au locataire pour revendre ou reprendre le bien. Enfin, le bailleur qui souhaite reprendre son bien est tenu de préciser la nature du lien qui l'unit au bénéficiaire de la reprise.

 

Disposition applicables au 1er janvier 2015

- Obligation pour les propriétaires d'annexer à leur contrat de bail en cours ou lors d'un renouvellement le diagnostic immobilier du bien (diagnostic de performance énergétique, amiante)

 

Dispositions applicables au 1er janvier 2016

Un an plus tard, en janvier 2016, la facultative GUL (Garantie Universelle des Loyers) pourra être sollicitée en remplacement de la caution.

 

En attente des décrets d'applications

- Plafonnement des frais d'agence payés par un locataire

- Création d'un contrat standard de bail et d'état des lieux qui sera le même partout en France. Il devra notamment mentionner le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat, le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement et le montant du dernier loyer acquitté par le dernier locataire.

- Liste exhaustive et limitative des pièces justificatives qu'un propriétaire peut exiger d'un candidat locataire et de sa caution. En cas de non respect, il est prévu une amende pouvant atteindre jusqu'à 3000€.

- Encadrement des loyers. La mesure concerne d'abord 28 communes de plus de 500000 habitants. Chaque année, le préfet fixera par décret un loyer médian de référence sur la base des informations recueillies par les observatoires locaux des loyers. Les nouvelles locations ne pourront dépasser ce plafond de plus de 20 % sauf dans le cas de prestations spécifiques. Lors des renouvellements de baux, les locataires pourront obtenir une diminution du loyer si celui-ci est supérieur de 20 % au loyer de référence. Inversement, les bailleurs pourront augmenter leur loyer s’il est inférieur au loyer médian minoré.

La loi pourrait être effective dès cet automne.

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