La Française AM délivre sa stratégie, ses perspectives et ses convictions

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La dernière lettre trimestrielle de La Française AM pose les perspectives du marché immobilier en France et les grands enjeux de ses acteurs. Du "verdissement" des immeubles à une adaptation aux besoins des entreprises....

Le secteur des bureaux vit une véritable évolution technologique : En plus de son verdissement, les immeubles modernisés ou en construction doivent respecter des normes de performance énergétique et disposer d’un label environnemental (HQE, BBC, Breeam, Leed, etc.). C’est à ce prix, que l’immeuble a toutes les chances de séduire les entreprises-locataires.

En raison, d’exigences devenues incontournables, la part des immeubles neufs ou restructurés aux normes environnementales augmente irrésistiblement : En 2013, 369 immeubles en France et 8 % du parc des bureaux franciliens bénéficient d’une certification. C’est encore peu ! Ce taux devrait toutefois, atteindre 17% en 2015 (source : Savills).

Le créneau des bureaux s’adapte également à l’évolution des besoins. L’illustration la plus marquante montre un appétit nouveau des entreprises pour les campus dédiés et les grands clés-en-mains locatifs. La qualité des fondamentaux (emplacement, desserte) conditionne toujours la valeur d’un immeuble. Ce n’est pas tout.

L’immeuble de bureaux “new wave” doit aussi permettre à son locataire une maîtrise des coûts immobiliers (loyers compétitifs, surfaces rationalisées, charges maîtrisées), de meilleures conditions de travail d’accompagner les évolutions de l'entreprise ou encore transmettre une image moderne, écologique.

 

Un immobilier de commerce qui se réinvente en permanence

 

Entre une consommation des ménages durablement morose et des mutations structurelles (impact du e-commerce, retour vers le centre-ville, etc.), l’immobilier de commerce subit une double pression l’obligeant à innover sans cesse. Les grands centres commerciaux deviennent par exemple, des pôles de loisirs et de restauration tandis que les gares et les aéroports additionnent à leur activité des galeries commerciales.

Parfois décriés pour leur aspect sommaire, les retail-parks misent désormais sur des concepts architecturaux innovants. De leur côté, les enseignes imaginent de nouveaux concepts de magasins et combinent de plus en plus leur stratégie de vente physique avec leur présence sur le web.

L’horizon conjoncturel demeure certes, sombre, mais “les futurs gisements de croissance de l’immobilier résident dans ces évolutions structurelles et technologiques… ils bénéficieront à ceux qui les auront anticipées”.

Immobilier d’entreprises: fléchissement du marché locatif, maintien de l’investissement

 

A l’issue du 1er trimestre 2013, , la demande placée s’est établie en Ile-de-France à 393 000 m², contre 517 000 m² au 1er trimestre 2012.

Les grandes transactions qui avaient porté le marché en 2012 reculent de 40%. Les marchés en régions sont également impactés. Certaines villes (Lyon ou Lille) maintiennent néanmoins une activité solide grâce au dynamisme de leurs quartiers centraux d’affaires (La Part Dieu et Euralille) . Compte tenu de l’attentisme des utilisateurs et de la propension des bailleurs à renégocier les baux, le 2ème trimestre devrait s’inscrire dans la même tendance.

Les valeurs locatives faciales se maintiennent globalement à Paris intra-muros, la 1ère couronne et les quartiers centraux de Lyon et Lille, où l’offre de qualité demeure insuffisante. En revanche, elles subissent une correction dans les secteurs où l’offre neuve a été abondante ainsi que dans les secteurs secondaires: la Boucle Sud, la Deuxième Couronne et La Défense. Au-delà de ces zones, la stabilité des loyers s’explique par la persistance de franchises élevées équivalentes à 10 % à 15 % du loyer.

A l’issue du 1er trimestre 2013, l’investissement en immobilier d’entreprise s’inscrit toujours (2,9 Mds € d’engagements) dans la dynamique de 2012. Plusieurs transactions significatives ont été réalisées, principalement par des investisseurs institutionnels français sur des immeubles parisiens “prime” (siège de Vivendi, avenue de Friedland, Paris), ou sur des "campus" (futur ensemble Orange, Châtillon), offrant des rendements sécurisés et des volumes d’engagement conséquents.

L’intérêt persistant pour le “prime”, segment le plus sécurisé du marché maintient la pression sur les taux de rendement qui passent sous les 4,5% à Paris; 5,5% en 1ère couronne; et 6 % à Lille et Lyon.

 

L’immobilier résidentiel: stagnation

 

Entré dans une phase de léthargie depuis de nombreux mois, le marché résidentiel n’en est pas sorti au 1er trimestre 2013. Le nombre de transactions diminue de près de 19 % sur un an dans l’ancien, et de 2,5 % dans le neuf. Les valeurs des logements en revanche, stagnent, ou ne diminuent que très légèrement (-1,4 % sur un an selon l’INSEE).

Plusieurs facteurs expliquent cette situation: la capacité des ménages à acquérir un bien est impactée par la conjoncture alors que la demande de logements reste forte et que la production de logements neufs ne cesse de reculer. En parallèle, la baisse des taux d’ emprunt immobilier (2,97 % en moyenne) vient compenser des prix toujours élevés.

Signe encourageant, les mises en chantier de logements neufs repartent légèrement à la hausse. Au 1er trimestre 2013, elles augmentent de 2,5 % par rapport au trimestre précédent. Cependant, le ralentissement dans le secteur de la construction est flagrant sur un an où le nombre de mises en chantier de logements s’élève à 335 900 soit un recul de 18 % par rapport aux douze mois précédents.

 

L’immobilier de commerces: encore et toujours

 

En dépit d’une économie morose, l'intérêt des investisseurs pour l’immobilier commercial (boutiques de centre-ville, centres commerciaux, retail parks) s’est cristallisé en une tendance lourde du paysage de l’investissement en immobilier d’entreprises. En effet, depuis 2008 (hormis 2011), la part de l’immobilier commercial dans les engagements est demeurée supérieure à 20 % (23 % en 2012, 3 milliards d’euros).

L’activité animée par une large typologie d’investisseurs (SCPI, privés, assureurs, fonds souverains, etc.), permet de soutenir un marché sur des actifs de toutes tailles et des segments variés. A noter qu’en 2012, le créneau des boutiques en pieds d’immeubles a rencontré un franc succès avec 63 % des engagements en immobilier commercial.

L’appétit pour l’immobilier commercial trouve sa source autant par sa performance soutenue, que par sa résistance. D’après IPD, les biens commerciaux en 2012 ont à nouveau surperformé en affichant une hausse de 7,8 % contre 6,3 % pour l’ensemble de l’immobilier français. Par ailleurs, la stabilité des rendements locatifs, la valorisation continue des droits au bail des bons emplacements forment des fondamentaux solides pour le secteur.

Enfin, confrontés à la conjoncture, à l’explosion du e-commerce, à l’évolution des modes de consommation et aux changements démographiques, les acteurs de l’immobilier commercial ne cessent de s’adapter et de se réinventer… un gage de performance future.

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