La fiscalité des plus-values immobilières

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La plus-value immobilière est le bénéfice que vous percevez à la vente d'un bien. Ce bénéfice est cependant imposable : il est à rapprocher de l'impôt sur le revenu. Pour calculer le montant réel de cette plus-value, il faut donc connaître son fonctionnement et ses critères.

Fiscalité des plus-values immobilières
Fiscalité des plus-values immobilières

Prix d'acquisition et prix de cession

Au début de votre calcul, il vous suffit de connaître 2 données.

Tout d'abord, le prix de cession. Il s'agit du prix que vous avez mentionné dans l'acte de vente. D'un côté, vous devez le majorer des charges et indemnités qui sont prévues à votre profit. Mais d'un autre, vous pouvez en déduire les frais de la vente et le montant de la TVA que vous avez acquitté.

Ensuite, prenez connaissance du prix d'acquisition. Il est précisé dans l'acte d'achat du bien. Ce prix peut être majoré :

  • En cas de charges versées au vendeur ;
  • En cas de travaux. Attention : ceux-ci doivent répondre à des conditions et être justifiés ;
  • En cas de frais de voirie, par exemple pour un raccordement à l'eau ;
  • Pour les frais d'acquisition : frais d'agence, de notaire…
Une fois ce prix connu, il suffit d'une soustraction pour connaître la plus-value obtenue.

Remarquez qu'en cas de bien reçu à titre gratuit (un héritage, par exemple), les frais s'ajoutent à la valeur dite « vénale ».

Tenez compte des taxes et abattements

Une fois la plus-value calculée, 4 types de déductions appelés « abattements » peuvent intervenir.

  • Le plus fréquent est celui au titre de la durée de détention. Celui-ci a été modifié dans la loi de finances pour l'année 2015. Si vous possédez votre bien depuis moins de 6 ans, cet abattement est nul. En revanche, à partir de la 22ème année, un taux d'abattement de 9 % s'appliquera sur l'assiette de vos prélèvements sociaux. Entre ces deux dates, l'abattement se fait en fonction de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux ;
  • Si le montant de la plus-value dépasse 50 000€, une taxe s'applique. Elle est directement calculée sur son montant, et peut réclamer de 2 à 6 % ;
  • Un abattement exceptionnel de 25 % a été récemment appliqué. À l'origine, il ne concernait que les plus-values résultant des ventes opérées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Mais jusqu'au 31 décembre 2016, il continue de concerner les ventes ayant lieu dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ;
  • Enfin, après déduction des abattements, les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu. Elles doivent répondre à un taux de 19 %.
Notez également que les moins-values ne sont pas prises en compte dans le calcul de l'impôt.

Trucs et astuces

Le gouvernement met à disposition un récapitulatif permettant de calculer le montant d'imposition de votre plus-value (rendez-vous sur le site impots.gouv.fr. À noter également que votre notaire peut se charger de le remplir et déclarer votre impôt pour vous.

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