LA CONJONCTURE IMMOBILIERE PAR CBRE

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Point de vue sur les marchés immobiliers du premier trimestre 2011

Un début d’année prudent

Un peu moins de 2 milliards d’euros ont été investis en immobilier d’entreprise banalisé au 31 mars 2011 en France, un volume modeste.

L’activité a connu en ce début d’année un contrecoup naturel après une fin 2010 particulièrement active, qui avait bénéficié à plein de la traditionnelle pression à la conclusion des affaires en cours. Par ailleurs, la cession d’Europe Avenue à Bois Colombes pèse à elle seule plus de 20 % des engagements.

Les fondamentaux de l’investissement n’ont, ces derniers mois, que peu évolué et l’ouverture du marché se poursuit mais à un rythme très lent. Le marché pour les actifs secondaires ou non sécurisés demeure difficile, l’aversion au risque restant forte chez la majorité des acquéreurs. Le moindre défaut technique, juridique, locatif ou autre apparaît rédhibitoire lors des « data rooms ».

Toutefois, sur un an, la croissance du volume trimestriel d’investissements atteint + 34 %. En outre, les rentrées de nouveaux mandats et la hausse des consultations sur les bons produits laissent augurer une suite de l’année plus active.

 

Focalisation sur les bureaux et les commerces de qualité

Les investisseurs se sont majoritairement tournés vers les actifs bureaux (72 % des échanges), principalement localisés dans Paris Centre Ouest et surtout dans le Croissant Ouest, un secteur de marché « boosté » par une très grande transaction. La prime à la qualité technique joue à plein sur ce segment puisque près de 60 % des volumes engagés en bureaux ont porté sur des immeubles neufs ou récemment livrés. Notons par ailleurs que si les VEFA restent un marché de niche (seulement 12 % des cessions de bureaux), le poids des opérations « en blanc » s’y est fortement accru (4 transactions ce trimestre soit autant que sur toute l’année 2010).

Les acquéreurs ont également privilégié le segment des commerces (20 % du volume total), avec, là aussi, une forte prédilection pour les produits les plus qualitatifs (43 % de neuf ou récent) et les centres commerciaux (54 % des investissements en « retail »). Près de 70 % des signatures en commerces ont concerné des actifs en régions, expliquant le poids important de la province ce trimestre.

Le marché de l’investissement en locaux d’activités et logistique (8 %) tourne quant à lui toujours au ralenti, la seule cession par Gecina d’un important portefeuille logistique hétérogène représentant l’essentiel des volumes transactés.

 

Les investisseurs en fonds propres toujours dominants

Du côté des acquéreurs, les acteurs nationaux (56 % des engagements trimestriels) continuent de « truster » les échanges malgré la timide percée des anglo-saxons (Nord-Américains 11 % et Britanniques 9,5 %). Toutefois, le marché français pourrait bénéficier de l’arrivée prochaine de nouveaux entrants, de grands institutionnels étrangers tels que des fonds souverains montrant depuis peu des marques d’intérêt notables pour de très beaux actifs sécurisés.

A l’heure actuelle, les institutionnels sont d’ores et déjà fortement prépondérants (53 %), en raison notamment du poids des assureurs, suite à l’acquisition par Predica et Generali d’Europe Avenue, mais aussi de l’activité toujours forte des SCPI et des OPCI. Les acteurs privés demeurent également présents, de même que les foncières qui font leur retour sur le segment des commerces.

Des perspectives de croissance des engagements mesurées

Les volumes échangés en ce début d’année sont restés modestes, attestant de la prudence des investisseurs. Ces derniers commencent en effet à anticiper la hausse du coût de l’argent, rendue inéluctable suite à la remontée du taux directeur européen, et s’interrogent quant au timing et à l’ampleur de la reprise des valeurs locatives. Ainsi, les taux de rendement « prime » sont aujourd’hui en cours de stabilisation et l’écart se creuse entre les positions des acquéreurs et les prétentions des vendeurs, parfois excessives.

Certes, l’intérêt des investisseurs pour l’immobilier « core » reste fort, mais le marché est freiné par leur forte sélectivité et les contraintes persistantes de financement. Dans ces conditions, la croissance de l’activité devrait rester limitée. Toutefois, l’arrivée de nouveaux entrants pourrait aboutir à la conclusion de quelques transactions phares qui dynamiseraient quelque peu les volumes investis.

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