La conjoncture immobilière par CBRE - 4ème trimestre 2012

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Contexte économique et financier

2012 aura été dans la lignée des derniers trimestres de 2011, affichant une croissance atone proche de + 0,1 %. Celle-ci sera à nouveau aux abonnés absents en 2013, faute de réel moteur de l’économie.

Le taux de chômage métropolitain a augmenté en 2012 (atteignant 10,1 % en fin d’année) et devrait faire de même en 2013, allant jusqu’à dépasser 10,5 % en fin de période. Cela pèse sur les dépenses de consommation des ménages : stables en 2012, elles devraient légèrement augmenter en 2013, autour de + 0,2 %, une inflation plus faible (+ 1,7 % contre + 2 % en 2012) jouant notamment en leur faveur.

Beaucoup d’entreprises vivent toujours une situation délicate sur fond de marges compressées, de trésorerie assez tendue (même si une amélioration récente a été constatée chez les grandes entreprises), de carnets de commandes qui peinent à se remplir… Ce contexte a favorisé une baisse de l’investissement des entreprises non financières de l’ordre de - 0,2 % en 2012 qui devrait se poursuivre en 2013.

La politique monétaire de la zone euro demeure très accommodante, avec un taux principal de refinancement de 0,75 %. Les analystes sont assez partagés concernant une baisse des taux directeurs en 2013.

L’année 2012 aura été une bonne année pour la bourse française, avec + 15 % de progression de l’indice CAC 40, même s’il n’a pas retrouvé son niveau d’avant crise. D’après l’enquête Reuters de décembre 2012 auprès d’analystes, le CAC pourrait croître d’environ + 9 % en 2013. Fin 2012, le spread de taux entre titres d’État français et allemands restait faible, à moins de 100 points de base.

Si au final la situation économique reste difficile, 2013 pourrait être une année charnière en ce qui concerne les défis présents et futurs : sortie viable de la crise de la zone euro, réformes structurelles, réduction des déficits publics…

 

Une baisse limitée des volumes

Sur l’ensemble de l’année 2012, 14,5 milliards d’euros d’engagements en immobilier d’entreprise banalisé ont été recensés en France. Malgré un environnement économique difficile, ces résultats apparaissent supérieurs aux attentes, avec un recul des volumes plus limité qu’escompté (- 10 % sur un an).

Après un 3ème trimestre en demi-teinte, la pression à la conclusion des affaires en fin d’année a une nouvelle fois joué, même en l’absence d’incitation fiscale. Avec près de 5,4 milliards d’euros échangés, les 3 derniers mois de 2012 se positionnent comme le 2ème meilleur trimestre enregistré depuis la crise de 2008.

Cette résistance du marché s’explique notamment par la signature de grandes transactions qui ont soutenu les volumes tout au long de l’année. Ainsi, pas moins de 38 opérations supérieures à 100 millions d’euros ont été enregistrées, représentant à elles seules 53 % des engagements annuels, malgré un contexte de financement toujours contraint. Le segment compris entre 100 et 200 millions d’euros a été particulièrement actif, attestant de la liquidité du marché au-delà des mega-deals d’exception. A l’autre extrémité, le segment des petites transactions est demeuré dynamique tandis que les créneaux intermédiaires ont traversé un trou d’air. Les deals inférieurs à 25 millions d’euros ont été nombreux (372 opérations), représentant près de 20 % des volumes engagés. Cette bipolarisation a temporisé la progression de la taille moyenne des opérations, qui s’établit légèrement en dessous des 30 millions d’euros.

 

Le risque dédaigné et insuffisamment rémunéré

Si les résultats en termes comptables apparaissent au final relativement satisfaisants, au regard de la forte dégradation des perspectives économiques tout au long de l’année 2012, le marché n’en a pas moins été difficile. Certes, les fonds qui cherchent à se placer dans l’immobilier en période de crise restent abondants et le marché français apparaît toujours attractif du fait de sa profondeur et de sa liquidité, notamment aux yeux des grands investisseurs internationaux. Mais l’assouplissement espéré des critères de sélection des investisseurs n’a pas eu lieu en raison d’un environnement fortement anxiogène : risque de récession, pression généralisée sur les valeurs locatives, frilosité des banques. Le marché est donc resté étroit, limité aux actifs « core », les plus sécurisés : intégralement loués à des locataires solides, avec des périodes résiduelles d’engagement ferme significatives et à des valeurs proches des loyers de marché.

Les quelques acteurs à la stratégie plus opportuniste ont eu du mal à s’exprimer, faute de dette pour le non sécurisé et d’offres proposées à des valeurs adéquates. En effet, si le risque est resté dédaigné par la grande majorité des investisseurs, il a par ailleurs eu du mal à être correctement rémunéré. Les vendeurs potentiels ont toujours des difficultés à accepter la forte remontée des rendements locatifs exigés pour les actifs secondaires, que ce soit en termes de localisation, de situation locative ou de qualité technique des immeubles.

Dans ces conditions, la fourchette des taux s’est fortement élargie car la concurrence vive pour les produits « prime » a entretenu tout au long de l’année la pression sur les rendements locatifs du segment. Cela s’est particulièrement vérifié pour les deux catégories d’actifs les plus recherchées, les bureaux et les commerces parisiens, dont les taux ont significativement fléchi en 2012. Ainsi, le rendement pour les meilleurs immeubles tertiaires du QCA parisien est redescendu à 4,25 % et les boutiques des meilleurs emplacements de la capitale peuvent désormais se transacter à 4 %, un niveau plancher historique.

 

Prime aux localisations reconnues : centres urbains commerçants et quartiers d’affaires parisiens

Dans cet environnement peu propice à la diversification, deux grandes catégories de produits ont focalisé l’intérêt des investisseurs : bureaux parisiens et commerces de centre-ville des grandes métropoles ont concentré à eux seuls 51 % des volumes engagés. En effet, la qualité de la localisation est apparue comme le critère de sélection essentiel pour une large majorité d’investisseurs à la recherche de valeurs sûres.

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