LA CONJONCTURE IMMOBILIERE PAR CBRE

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Point de vue sur les marchés immobiliers du deuxième trimestre 2011  

Près de 4,4 milliards d’euros ont été engagés en immobilier d’entreprise banalisé au 1er juillet 2011 en France, dont 2,5 milliards d’euros au 2ème trimestre. Après une fin 2010 excellente, le redémarrage a été difficile. Certes, les premières semaines de l’année ont été animées par la finalisation d’opérations engagées précédemment. Mais l’activité a connu un véritable trou d’air au début du printemps, avant que le marché ne se ranime quelque peu ces dernières semaines.

2 nouvelles transactions supérieures à 250 millions d’euros ont notamment été enregistrées : l’acquisition par Deka de la rue de Vienne / rue du Rocher dans le 8ème et celle d’Horizons à Boulogne par Gecina, opération conclue il y a quelques années mais dont les conditions suspensives viennent d’être levées. La progression du volume échangé (+ 13 % sur un an) est donc à interpréter avec prudence. Les fondamentaux du marché n’ont ces derniers mois que peu évolué et l’assouplissement des critères de sélection des investisseurs se poursuit mais à un rythme très lent. La liquidité n’est notamment pas revenue sur le segment des actifs secondaires ou non sécurisés, où les vendeurs jugent excessives les primes de risque exigées par les acquéreurs potentiels.

 

Les bureaux tirent leur épingle du jeu

Le marché de l’investissement en locaux d’activités et logistique souffre particulièrement de l’aversion au risque des acteurs, enregistrant un très faible volume d’engagements semestriel (seulement 5 % du total). Toutefois, quelques beaux sujets logistiques sont en cours de négociation et devraient permettre à l’activité de rebondir.

Le marché des commerces (14 %) tourne également au ralenti, après, il est vrai, 2 années excellentes. Les actifs « retail » sont toujours très recherchés en raison de leur résilience, mais l’offre s’est raréfiée après la forte activité de cession de ces derniers mois, en particulier pour les gros volumes. Ainsi, les centres commerciaux demeurent le produit de prédilection des investisseurs mais les boutiques de centre-ville, dont les montants unitaires sont plus accessibles, font une percée (respectivement 41 % et 35 % des échanges en commerces). Le segment des « retail parks », encore considéré comme risqué, reste difficile.

Ce sont donc les bureaux qui ont focalisé l’intérêt des investisseurs (81 % des engagements France). La prime à la qualité technique joue toujours fortement sur ce marché, 53 % des volumes bureaux ayant porté sur des immeubles neufs ou récemment livrés. Le segment des VEFA continue notamment à se développer, même si c’est à un rythme plus lent qu’escompté. Point positif, malgré un marché qui reste difficile pour les actifs non sécurisés, une demande émerge pour les produits à rénover/restructurer/redévelopper (15 % des volumes bureaux échangés ce semestre contre 3 % l’an passé). C’est le signe que certains acteurs sont à nouveau prêts à prendre des risques, anticipant la raréfaction des produits de qualité dans les années à venir. Néanmoins, les investisseurs restent sélectifs en termes de localisation, Paris et le Croissant Ouest concentrant 72 % des transactions bureaux.

 

Toujours des investisseurs aux stratégies « core »

Du côté des acquéreurs, le marché français a compté peu de nouveaux entrants. Les mêmes acteurs en fonds propres continuent de dominer le marché, avec une large diversité d’institutionnels (assureurs, SCPI, OPCI, fonds ouverts). Les privés sont toujours très actifs, comme l’atteste l’acquisition par l’un d’eux d’Origami dans le 8ème pour près de 90 millions d’euros. Les foncières, notamment SIIC, si elles ont dans leur ensemble réglé leurs problèmes d’endettement, ne reviennent pas encore sur le devant de la scène. Les fonds d’investissement accentuent quant à eux leur retrait du marché français et représentent désormais le principal pourvoyeur d’offres. Au final, les investisseurs internationaux sont toujours peu présents, laissant les acteurs nationaux « truster » les échanges, avec 69 % des engagements semestriels.

 

Une année de consolidation

L’aggravation de la crise de la dette souveraine a ravivé les interrogations quant à la solidité de la reprise économique, freinant les velléités d’ouverture des investisseurs qui restent extrêmement prudents. Certains acteurs testent le marché et cherchent à affiner leur stratégie. L’offre sur de nombreux segments s’est élargie.

Cependant, l’accord entre les parties demeure difficile à trouver dans un contexte de remontée des taux désormais avérée et face à des banques encore très frileuses, notamment sur les gros montants et pour les actifs considérés comme secondaires. De fait, la tendance est clairement à la stabilisation des taux de rendement « prime », ces derniers se devant par ailleurs d’être associés à des actifs irréprochables.

Toutefois, l’importance des capitaux cherchant à se placer dans l’immobilier et le volume des mandats en cours de commercialisation nous conduisent à anticiper un 2nd semestre plus actif qui devrait permettre d’atteindre les 11 milliards d’euros d’engagements à la fin de l’année.

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