L'usufruit locatif social : un placement immobilier séduisant mais réservé aux investisseurs avertis

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Sans doute s'agit-il de l'une des niches fiscales les plus séduisantes. Mais voilà : elle ne concerne que 4 à 5000 nouveaux logements par an, sur un total d'un peu plus de 297 000 pour l'année 2014. Davantage, elle permet autant de réduire ses impôts que d'oeuvrer pour l'intérêt général, en permettant aux communes de proposer plus abordables que ceux du parc locatif privé, comme l'indique l'Article 55 de la loi SRU (Solidarités et renouvellement Urbain).

L'usufruit locatif social commence d'abord par un démembrement du droit de propriété, par la séparation de la nue-propriété (Abusus) d'un bien de son droit d'usage et de location (Usus et Fructus). Ainsi, l'acquéreur d'un logement en voie future d'achèvement cédera à titre gracieux la location et les futurs loyers à un bailleur social. Qui ensuite le mettra en location et percevra les loyers, pour une période comprise entre quinze et vingt ans. A l'issue de cette période, ce dernier retrouvera la pleine jouissance de son bien. Soit pour l'occuper lui-même ou le transmettre à ses proches, soit pour renouveler le contrat passé. Ou tout simplement le louer de manière classique.

Entretemps, l'intérêt de l'usufruit locatif social est autant fiscal, qu'économique ou patrimonial pour le propriétaire. D'abord parce qu'en renonçant pendant quinze à vingt ans à percevoir des loyers, il peut créer un déficit foncier. Ensuite, s'il est assujetti à l'ISF, il peut soustraire ce logement de l'assiette de calcul de cet impôt. Sans oublier, l'exonération de la taxe foncière.

Quant à l'avantage économique de ce placement, il apparaît dès l'acquisition, puisque la renonciation aux loyers lui procure une décote d'au moins 40 % sur le prix d'achat. In fine, dans des zones ou le rendement immobilier plafonne, comme à Paris, cela peut le doper. En cas de revente, l'impôt sur la plus-value sera minoré par cette décote. Tout comme la TVA fixée à 5,5 %. De même, l'usufruit...

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