L'OPCI SwissLife Dynapierre ...

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En décalage par rapport à son sentiment positif sur l'immobilier commercial. Le gérant de l'OPCI grand public SwissLife Dynapierre ne consacre que 2 % de sa poche immobilière en direct à ce segment de marché.

L’immobilier de commerces et notamment de centre-ville reste « une classe d’actifs recherchée par les investisseurs car il offre une bonne résistance aux effets de la crise » explique Fabrice Lombardo gérant de l'OPCI SwissLife Dynapierre. Grâce à sa dynamique sur le secteur du tourisme, Paris occupe le premier rang mondial des destinations « shopping » en terme de fréquentation. Les grandes métropoles régionales tirent également leur épingle du jeu en montrant une orientation légèrement haussière des loyers « Prime ».

Côté bureaux, il observe une stabilité des valeurs locatives avec des disparités géographiques se traduisant par une pression baissière des valeurs locatives dans la première couronne Ouest, notamment. Le consensus semble s'accorder sur un point bas du marché. Il reste à être confirmé avec un éventuel rebond de l'économie. « En termes d’impact sur les valorisations, ces tensions ont toutefois été compensées par la baisse des taux de rendement entraînant leur quasi stabilité ».

En terme de préférence, le gérant privilégie les commerces de centres villes, les pieds d’immeubles, les emplacements de qualité et les zones de chalandise vastes et dynamiques. Il favorise aussi les bureaux mono ou multi locataires, bien entretenu et bien localisé. Dans ce cadre, il étudie plus particulièrement Lyon et Lille, dans les Quartiers Centre Affaires qui sont « des marchés profonds et liquides décorélés du marché et donc plus résistants ».

Sur le front des foncières cotées, Fabrice Lombardo revendique une stratégie défensive influencée par une vision immobilière de long terme. Son choix de valeurs dépend du rendement et du risque qu’elles présentent en particulier au niveau de l’endettement.

 

Après toutes ces recommandations, qu'en est-il du portefeuille de l'OPCI ? A la fin du premier trimestre, l'OPCI détenait 7 actifs en direct (9540m2) ventilés en bureaux (30%), commerces (2%), habitations (62%) et hôtels (7%). En terme géographique, il est exposé exclusivement sur paris et la région parisienne. Curieux, alors que le gérant déclare apprécier la province et ses grandes villes. Sur les autres composantes de son portefeuille, la poche dédiée aux foncières cotées pèsent 10,1 % et celles dévolues aux actifs financiers 36 % (monétaires et obligataires).

 

Enfin, la stratégie d'investissement décrite dans le rapport mensuel de gestion qui précise que le fonds présentera un actif « composé à 60% maximum d'immobilier, 30% maximum d'actifs financiers (allocation diversifiée) et 10% minimum de liquidités » semble bien élastique. Sur un actif net total estimé à 96m€, la part immobilière directe correspond à 53,7 %, les foncières cotées 10,1 % soit un total de 63,8 %... juste au dessus des ratios règlementaires qui exigent un minimum de 60 % d'investissements dans la pierre.... mais aussi au dessus des engagements de la philosophie de gestion.

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