L'interview de Laurent Gauville (Gestion 21) : « L'immobilier coté s'est profondément rénové »

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Laurent Gauville, gérant du fonds Immobilier 21 chez Gestion 21
Laurent Gauville, gérant du fonds Immobilier 21 chez Gestion 21

En Bourse, les foncières spécialisées dans la gestion des centres commerciaux et des immeubles de bureaux se sont profondément restructurées estime Laurent Gauville, gérant du fonds Immobilier 21 chez Gestion 21.

Vous gérez un fonds dédié à l'immobilier coté en zone euro. Quelle est votre méthodologie d'investissement ?

Laurent Gauville : Immobilier 21 est un fonds de convictions qui compte environ 25 valeurs dans un univers de 70 foncières cotées. Notre processus d'investissement attache beaucoup d'importance à la performance de long terme. Nous regardons en particulier la valorisation et la génération de cash flow. Fort d'une expérience de 15 ans, nous avons développé des indicateurs de suivi des risques. Nous nous concentrons sur les foncières de bureaux et de centres commerciaux. Nous avons développé un modèle économique de prévision du taux de vacance des bureaux à trois ans en fonction du taux de vacance actuel, des livraisons attendues et des créations d'emplois dans le secteur tertiaire. Quant aux centres commerciaux, nous regardons la stratégie mise en 1/2 uvre par les foncières spécialisées pour attirer les clients dans un univers concurrentiel marqué par l'essor du commerce sur internet.

Quelle réponse apporter à la concurrence d'internet ?

L.G : La classe d'actifs des centres commerciaux affiche un passé glorieux avec des rendements attractifs et une consommation en valeur qui ne cessait de grimper année après année. Le futur sera plus sélectif. Les niveaux de loyers sont proches de leur niveau d'équilibre et la croissance des ventes y sera plus faible. L'évolution des modes de distribution est favorable aux grands centres commerciaux. Les foncières augmentent la taille moyenne de leur portefeuille et doivent améliorer également le design des centres commerciaux pour se différencier de leurs concurrents. Le centre commercial devient un lieu de consommation plaisir. La distribution physique restera majoritaire dans les modes de distribution en dépit du développement du e-commerce. Notre conviction est que le commerce est un actif vivant qui nécessite des équipes pour adapter l'outil immobilier à ses évolutions.

Vous êtes également investi dans des foncières de bureaux. Le secteur est-il sorti du marasme ?

L.G : Le taux de vacance, qui est un des indicateurs clés dans ce métier, offre une relative stabilité depuis quatre ans, autour de 7% en Ile-de-France et de 5% à Paris intra-muros. Ce sont des chiffres acceptables. On considère que les propriétaires sont les maîtres du jeu lorsque le taux est inférieur à 5% et que ce sont les locataires qui prennent la main lorsqu'il dépasse 10%. Dans les conditions actuelles, le marché nous paraît donc relativement équilibré. Il y a un jeu normal de l'offre et de la demande. Le marché locatif demeure toutefois difficile sur les grandes surfaces, plus dépendantes de la croissance.

Quelles sont vos principales pondérations ?

L.G : Nous apprécions des valeurs comme Icade, Foncière des Régions, ou Argan. Au cours des cinq dernières années, les foncières ont réalisé un vrai travail pour améliorer leur bilan en réduisant la dette. En revanche, nous pensons que les directions pourraient davantage pratiquer le rachat d'actions pour gérer de façon optimale leur cours de bourse. Elles disposent de tous les instruments adéquats mais rechignent encore à utiliser le procédé.

Propos recueillis par Julien Gautier

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