L'immobilier, un placement pas comme les autres

le
1

Les épargnants sont de plus en plus nombreux à délaisser l’assurance-vie au profit de la pierre. Tout ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper.

L’an dernier, les fonds en euros des contrats d’assurance-vie ont rapporté en moyenne 2,3 %, soit 1,97 % après prélèvements sociaux (15,5 %). Un rendement qui reste supérieur aux 0,75 % offerts par le Livret A mais qui ne cesse de s’éroder, et c’est loin d’être fini. Surtout si la loi Sapin 2 pour la transparence financière, en cours de discussion à l’Assemblée nationale, l’encadre, comme le recommande le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dans son rapport rendu cet été. Les épargnants se détournent d’ailleurs d’eux-mêmes de ce placement, puisque la collecte nette de l’assurance-vie a représenté 15,8 milliards d’euros au cours des huit premiers mois de l’année 2016, contre 16,6 milliards sur la même période de 2015. A contrario, le placement immobilier a le vent en poupe. «L’herbe est toujours plus verte ailleurs, avertit Gilles Étienne, de Cyrus Conseil. Avant de changer son fusil d’épaule, il faut bien réfléchir aux conséquences.»

Les taux de crédit très bas dopent le rendement immobilier

Selon une récente étude du Crédit foncier, 65 % des Français (contre 57 % l’an dernier) privilégieraient l’immobilier comme premier choix d’investissement, contre 19 % pour l’assurance-vie. Cet appétit pour la pierre s’explique, entre autres, par un meilleur rendement: de 3 à 6 % brut. Mais ce nouvel engouement tient surtout, contrairement à l’assurance-vie, au fait que l’immobilier peut être financé à crédit. Avec les taux historiquement bas, votre effort de trésorerie est moindre. La pierre a une autre vertu: celle de doper le rendement. D’après William Pichon, responsable du département ingénierie patrimoniale chez Haussmann Patrimoine, un investisseur imposé à 30 % qui achète un logement de 300 000 € rapportant 11 900 €/an *, obtient un taux de rendement interne (TRI) de 4,06 % s’il finance son bien à crédit et de seulement 2,64 % s’il achète cash. «Effectivement, la conjoncture actuelle est très favorable à l’immobilier: outre son aspect défensif et tangible, il bénéficie d’un rendement plus intéressant que le traditionnel fonds en euros. Associée à un financement bancaire, l’opération n’en est que plus vertueuse en termes de taux de rentabilité», explique-t-il. Les épargnants l’ont bien compris. «Le niveau des taux galvanise nos clients qui veulent sortir de la Bourse et de l’assurance-vie pour investir à crédit dans la pierre», dit Muriel Gamet, notaire associé chez Cheuvreux. Une stratégie pas toujours optimale. «Ne cassez pas un contrat d’assurance-vie de plus de 8 ans pour investir dans l’immobilier. Mieux vaut emprunter et effectuer des retraits pour compenser un effort de trésorerie trop élevé», prévient Antoine Dadvisard, président du directoire de Matignon Finances.

Un choix tributaire des objectifs

Avant d’endosser le statut de bailleur, encore faut-il vous assurer que la pierre répond à votre stratégie. «L’investisseur a trop tendance à faire son choix en fonction du rendement facial», estime Olivier Rozenfeld, président de Fidroit. Listez vos objectifs! Vous avez besoin d’un revenu régulier? On l’a vu, l’immobilier peut faire mieux que l’assurance-vie. «Mais il faut être sélectif sur la qualité du bien et sécuriser votre revenu par un loyer raisonnable qui limite les périodes de vacances ou d’impayés de loyers», remarque Gilles Etienne. Placer vos économies dans des SCPI vous évitera ces tracas. «Cela n’a pas de prix en termes de tranquillité, et les rendements sont satisfaisants», poursuit William Pichon. A conseiller également si «l’investisseur veut mieux calibrer son investissement et réduire son effort de trésorerie», avance Vincent Dupin, d’Union financière de France (UFF).

Votre priorité va à la liquidité? Dans ce cas, l’assurance-vie est à privilégier: un rachat partiel ou total d’assurance-vie peut se régler en une dizaine de jours. Attention: le gel des sorties de capitaux d’un contrat en euros, envisagé par la loi Sapin 2, pourrait atténuer cette liquidité. «Cette disposition affole les épargnants», reconnaît Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris.

Vous êtes allergique au risque de perte en capital? Ne croyez pas que la pierre est sûre. Après une hausse moyenne de 141 % de 1998 à 2010 (source Insee), d’après MeilleursAgents, depuis cinq ans, le prix moyen a chuté de 7,5 % à Paris et de 14,6 % à Marseille… Mais il a augmenté de 3,2 % à Lyon et de 13,1 % à Bordeaux.

L’assurance-vie n’est pas sans risque non plus. Si le capital d’un contrat en euros bénéficie, pour le moment, d’une garantie, «elle pourrait devenir partielle si le rachat était limité par la loi Sapin 2», met en garde Antoine Tranchimand, gérant associé de K&P Finance. Quant aux unités de compte, elles affichent une espérance de gain plus forte, mais aussi la possibilité d’une perte en capital. Pour la minimiser, «il faut sélectionner des fonds décorrélés les uns des autres, c’est-à-dire qui ne baisseront pas tous au même moment», conseille José Fernandez, directeur de l’offre financière chez UFF.

L’immobilier plus taxé que l’assurance-vie

«Question fiscalité, l’assurance-vie est plus favorable», s’exclame Olivier Rozenfeld. Les gains sont soumis aux prélèvements sociaux (15,5 %), mais ils bénéficient d’une taxation sur le revenu plus favorable qu’en immobilier. Surtout si votre taux d’imposition est élevé et que votre contrat a plus de 8 ans. «C’est le dernier support où l’on peut opter soit pour le barème progressif, soit pour le prélèvement forfaitaire libératoire favorable aux contribuables fortement imposés», se réjouit Richard Chalier, directeur associé chez Fidroit. Au-delà de 8 ans, ce taux de prélèvement est fixé à 7,5 % (contre 35 % avant 4 ans et 15 % entre 4 et 8 ans), et seuls les gains au-dessus de 4 600 € pour un célibataire et de 9 200 € pour un couple sont taxés. «L’épargnant qui a engrangé des gains élevés peut, en outre, calibrer ses rachats afin qu’ils ne dépassent pas cet abattement annuel», conseille Antoine Dadvisard. L’immobilier subit une pression fiscale nettement plus forte. Les loyers sont imposés avec vos revenus après abattement de 30 % s’ils n’excèdent pas 15 000 €. Sinon, le régime réel permet de déduire vos charges de vos loyers: assurance, taxe foncière, travaux de rénovation et, bien sûr, les intérêts d’emprunt, ce qui allège la fiscalité. Surtout s’il en résulte un déficit foncier imputable sur vos autres revenus fonciers, puis sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 € hors intérêts d’emprunt). Autre possibilité pour réduire votre pression fiscale, utiliser le dispositif Pinel. Si vous investissez 300 000 € sur 12 ans, vous économiserez 6 000 € par an les 6 ou 9 premières années et 3 000 € par an les 3 dernières années. En zone A, avec 10 100 € de loyers plafonnés, vous dégagez 6,15 % par an net de fiscalité (taux minimal d’imposition à 30 %). Attention: à la revente du bien, vous paierez l’impôt sur les plus-values de 19 % et 15,5 % de prélèvements sociaux. Pour en être totalement exonéré, il faudra attendre respectivement 22 et 30 ans de détention.

* Simulation réalisée pour un achat à crédit sur 20 ans à 1,8 % (assurance comprise), avec revalorisation du bien et des loyers de 0,5 %.

Lire la suite de l'article sur lefigaro.fr

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
  • faites_c il y a un mois

    "Cet appétit pour la pierre s’explique, entre autres, par un meilleur rendement: de 3 à 6 % brut" C'est vrai que 3% brut c'est extrêmement intéressant par rapport à 2.8% de l'Assurance-vie surtout quand on sait que l'on est collé pour au moins 8 ans avec l'immobilier et qu'il faut compter un minimum de 4 mois pour vendre un bien contre 10 secondes pour faire un retrait partiel en AV!