L'immobilier tertiaire en 2014 analysé par Primonial Reim

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Les sociétés de gestion de SCPI ont leur analyse du marché immobilier. Pour Primonial Reim, 2014 ne devrait pas voir une remontée des taux ce qui bénéficiera au marché de l'investissement immobilier. Contrairement aux assureurs ou aux fonds souverains , les SCPI et OCPI mènent des stratégies plus opportunistes. Reste à savoir comment évoluera le marché locatif, un élément crucial pour la bonne tenue du marché de l'investissement.

Pour Primonial Reim, 2013 peut être qualifiée d’année de transition entre une sortie de la crise des dettes souveraines et une préparation de la reprise économique ultérieure. En 2014, la politique monétaire, américaine ou européenne ne devrait pas changer tant que les « fondamentaux » de l’économie n’enverront pas de signaux positifs. Et les taux devraient rester bas.

Le marché de l’investissement immobilier pourrait donc continuer à être porté par un faible coût de l’argent et une prime de risque favorables. Les principaux acheteurs sont les assureurs, les fonds non cotés, et les investisseurs internationaux (les fonds souverains). Ces acteurs favorisent les actifs les plus liquides et sécurisés , à l’exception notable des fonds non cotés (SCPI, OPCI) qui peuvent se permettre des stratégies d’investissement « core + » ou opportunistes tant que les conditions de financement sont remplies. Aujourd'hui la société de gestion estime que « le taux moyen de rendement à l’acquisition des actifs prime est de l’ordre de 4% et celui des actifs de qualité « core + » se situe entre 6 et 7% ».

Une question se pose toutefois : la compression des rendements des actifs « prime » va-­t­-elle se répercuter sur les actifs moins sécurisés (bureaux franciliens, bureaux restructurés) ? La réponse n'est pas évidente mais Primonial Reim constate que les produits "non core" ont gagné en liquidité ce qui laisse augurer de la remise sur le marché de nouveaux produits.... et alimenteront le pipeline d'investissement des SCPI ou des foncières privées en 2014.

Reste à savoir comment évoluera le marché locatif. Un enjeu dont dépendra la tenue du marché de l'investissement français. Les années précédentes, le marché locatif a évolué de façon quasi déconnectée du marché de l’investissement. Porté par les politiques immobilières des grandes entreprises, le marché locatif francilien en est devenu dépendant. Les grandes entreprises, qui avaient beaucoup déménagé en 2012 dans une optique de regroupement et de rationalisation (EDF à Palaiseau, Thalès à Vélizy, Sanofi à Gentilly…), ont été moins mobiles en 2013 faute de visibilité économique et politique. Elles ont porté leurs efforts sur la renégociation de leurs baux.

Si l’on corrige les données officielles des « mesures d’accompagnement » (franchises de loyer, participation aux travaux, avantages commerciaux, etc.) la baisse des loyers a bien eu lieu. Une nouvelle année est aussi celle de l'espoir. En l'occurrence, pour 2014, les bonnes nouvelles pourraient venir d’une meilleure visibilité économique et d' une croissance française plus forte.

Pour autant, il ne faut pas s'attendre tout de suite à des merveilles. « Le scénario de reprise économique qui verrait l’inflation démarrer, les marges des entreprises s’accroître, l’investissement des entreprises reprendre et les loyers (faciaux puis économiques) augmenter, n’est pas encore en vue. Mais il devrait rester possible de se positionner, dès aujourd’hui, sur les actifs qui profiteront les premiers de la reprise future ».

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