L'immobilier d'entreprise en quatre questions

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Renégocier le bail ou déménager, l'intérêt du bail vert, démolir et reconstruire un immeuble plutôt que le réhabiliter, la désaffection de la vente «en blanc». Quatre points parmi d'autres qui intéressent locataires, investisseurs et promoteurs.
o Renégocier le bail ou déménager: un vrai dilemne

L'immobilier représente le deuxième poste de coût pour les entreprises après la masse salariale. Lors du renouvellement du bail se pose la question de sa renégociation ou d'un déménagement. Celui-ci est plus souvent motivé par le regroupement de plusieurs pôles d'une grande société en un même lieu pour réaliser des économies d'échelle, la nécessité d'avoir des surfaces mieux adaptées aux besoins de l'entreprise et répondant à un engagement environnemental, la finalisation d'un projet d'entreprise fédérateur, le bénéfice de loyers plus attractifs si la relocalisation a lieu en périphérie de ville...

Côté renégociation, pour garder un locataire de qualité, le bailleur est prêt à ne pas augmenter le loyer mais surtout à financer des travaux de rénovation et d'aménagement pour mettre les locaux en adéquation avec le mode de travail actuel. Pour l'entreprise en place, souligne Jérôme Bosc du groupe CBRE, «la décision est délicate à prendre puisqu'au-delà de l'aspect financier et de la rationalisation des coûts, il faut tenir compte de l'environnement social». Certaines sociétés délocalisées s'en sont mordu les doigts car elles ont perdu la matière grise de certains collaborateurs ne voulant pas «s'exiler» de Paris intra-muros.

o La «green attitude» progresse

Les baux conclus depuis le 1er janvier 2012 doivent comporter l'annexe verte et, à partir du 14 juillet 2013, ce sera autour des baux renouvelés d'y être assujettis pour les surfaces supérieures à 2000 m². Cette annexe est un cadre d'information et de concertation qui porte sur trois éléments: l'eau, l'énergie et la production de déchets. Elle donne une estimation des consommations, un descriptif des équipements, les objectifs d'amélioration et la tenue d'un comité de pilotage une fois par an pour faire un bilan. «C'est un engagement de progrès sans objectif très pointu et sans sanction. Il repose sur le civisme et le comportement écologique des parties prenantes et ne peut être efficace que si les salariés y sont sensibilisés et formés à de nouveaux comportements en matière de chauffage, d'électricité, d'utilisation de l'eau», estime Alfonso Ponce du cabinet Deloitte. «Le bail vert est bien sûr un outil d'optimisation de la consommation d'énergie mais pour une entreprise, il reflète aussi un comportement socialement responsable. D'ailleurs, il est bien ancré non seulement dans les directions immobilières mais aussi au niveau des directions des ressources humaines», observe Guillaume Savard, directeur de l'équipe Consulting et Transaction Management chez Jones Lang LaSalle. Une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate auprès des grandes entreprises montre que la «green attitude» progresse malgré un manque d'offre labellisée: «36% d'entre elles se déclarent désormais prêtes à payer un peu plus cher pour occuper des locaux bénéficiant de labels environnementaux.»

o Ventes en blanc: au point mort

La majorité des ventes se fait actuellement sur plan (en VEFA: Vente en l'état futur d'achèvement) ou clés en main. Les opérations en blanc (sans preneur) sont pratiquement inexistantes. «Les opérations en blanc se font quand l'immobilier d'entreprise est en bas de cycle et qu'il va redémarrer. Aujourd'hui, les valeurs ne sont pas stabilisées et il y a une absence totale de lisibilité du marché», précise Éric Mazoyer, président de Bouygues Immobilier. Et ajoute Marie Gilmas de Jones Lang LaSalle: «Les banques ne financent pas les risques et les investisseurs recherchent des placements avec revenus assurés.» Encore faut-il, pour lancer une opération en blanc, trouver un site très identifié et sécurisé. Selon les promoteurs, Seine Rive Gauche et Batignolles sont les deux seuls à répondre à ces critères.

o Construire ou rénover?

Certains immeubles de bureaux qui ne sont plus aux normes de sécurité et de réglementation thermique. Se pose alors la question de démolir pour reconstruire un bâtiment flambant neuf ou d'opérer une rénovation lourde. «Il faut étudier les deux scénarios en fonction des travaux, de l'environnement... et regarder les règles d'urbanisme. À Paris où l'on garde le COS de fait, on peut démolir pour reconstruire dans les mêmes proportions. Le coût de la démolition reste marginal et sera récupéré par la création de valeur locative», remarque Franck Hort, directeur du Conseil et Assistance à maîtrise d'ouvrage chez Jones Lang LaSalle.

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