L'immobilier coté, une valeur de moins en moins refuge

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par Alexandre Boksenbaum-Granier

PARIS (Reuters) - Le rebond boursier dont devrait profiter l'immobilier coté l'an prochain, soutenu par son statut de valeur refuge dans un contexte macroéconomique incertain, pourrait être limité par les questions de l'endettement et de l'austérité en Europe, estiment analystes et gérants.

En outre, malgré des fondamentaux plutôt solides (stabilité des taux d'occupation, volumes de transactions supérieurs à ceux de 2010 et légère croissance de la valeur des actifs), les foncières pâtissent des difficultés des banques, très présentes au capital de certains groupes, soulignent les analystes, s'attendant à un exercice boursier difficile en 2012.

"Si rebond technique sur les foncières il y avait, le 'rally' ne devrait pas excéder le niveau actuel des décotes, soit environ 20%, le marché se limitant à combler le fossé avec l'ANR (actif net réévalué). Cette situation devrait perdurer tant que l'environnement macroéconomique ne se redressera pas", estime Thomas Aubert, analyste-gérant à La Française AM.

Oscillant entre croissance molle et rechute en récession accompagnée d'une contagion de la crise de la dette, les perspectives économiques ne sont guère réjouissantes, y compris pour les groupes immobiliers, soulignent les analystes.

"Si cette perspective (d'une contagion de la crise des dettes souveraines, NDLR) se matérialise, c'est un véritable scénario catastrophe pour l'économie, et donc l'immobilier, les valeurs locatives devraient chuter", estime Magali Marton, directrice des études chez DTZ.

PRESSION FISCALE

La situation pourrait s'avérer d'autant plus difficile que se profile le fameux "mur de la dette" dans un environnement marqué par les difficultés des banques. Selon les estimations des groupes de conseil, un tiers des 10 à 15 milliards d'euros de dette immobilière arrivant à échéance entre 2011 et 2013 pose un problème de refinancement en France.

Sur les onze premiers mois de l'année, l'indice paneuropéen Stoxx du secteur immobilier a perdu 11%, contre -14% pour l'indice français et -13% pour l'indice Stoxx 600. Il existe cependant des disparités importantes entre les foncières selon l'évolution de la valeur de leurs actifs ou leur niveau d'endettement.

Unibail-Rodamco, qui affichait un ratio loan-to-value (LTV) de 38% à fin juin, a ainsi beaucoup mieux résisté avec une baisse de 7%, contre un recul de 20% pour Klépierre (LTV de 46,5%) et une chute de 32% pour Foncière des Régions (LTV de 50,4%).

"Le niveau moyen de LTV est de 48,5% pour 85% de la capitalisation boursière de l'indice immobilier EPRA Europe. Les investisseurs et les banques sont à l'aise avec un LTV à 40%, au-delà duquel ils commencent à augmenter leur degré d'exigence sur le collatéral ; mais même à 45%, cela reste un niveau soutenable", juge Nicolas Maychmaz, analyste à La Française AM.

Pour les analystes, l'alourdissement de la fiscalité de l'immobilier pourrait également pénaliser les foncières.

"La pression fiscale sur l'immobilier va en s'intensifiant (hausse des taxes foncières, modification du découpage tarifaire, abandon du dispositif Scellier, rumeurs d'une taxe sur les transactions immobilières,...) L'immobilier a été identifié comme une source de recettes fiscales pour l'Etat", relève Magali Marton.

Le Premier ministre François Fillon a annoncé début novembre un nouveau train de mesures d'austérité pour tenir compte de prévisions de croissance revues à la baisse et respecter les objectifs de la France en matière de réduction des déficits.

Avec Juliette Rouillon, édité par Dominique Rodriguez

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