L'immeuble sans charges : utopie ou réalité ?

le
4

Le bâtiment Edison Lite, l’un des 22 projets retenus dans le cadre du concours Réinventer Paris promet à ses occupants des charges de copropriété nulles. Un miracle qui laisse plusieurs professionnels sceptiques.

L’immeuble sans charges de copropriétés, c’est comme le bâtiment à énergie positive: tout le monde en rêve. Une envie que le promoteur Loftissime compte bien transformer en réalité: c’est lui qui a travaillé sur ce point spécifique sur le projet Edison Lite, figurant parmi les 22 réalisations retenues dans le cadre du concours Réinventer Paris. Comment ce tour de passe-passe est-il possible? Tout simplement en désignant 76 mètres carrés du rez-de-chaussée de l’immeuble comme des parties communes que la copropriété loue comme un local commercial et dont elle doit tirer de substantiels revenus.

«C’est le modèle le plus vertueux possible, souligne Maximilien Motto chez Loftissime. Aujourd’hui, à de rares exceptions près comme les bâches publicitaires ou les antennes-relais qui n’ont pas bonne presse, un immeuble ne produit aucune recette. Nous allons changer cela et comptons bien dupliquer ce modèle.» Concrètement, à raison de 500 euros de loyer commercial annuel par mètre carré (le locataire Cofely, une filiale d’Engie, partenaire du projet est déjà sécurisé), la copropriété devrait dégager 40.000 euros de revenus annuels. Or, le montant total des charges n’est évalué lui qu’à 33.000 euros par an, soit 23 euros le mètre carré chauffage compris. Résultat: un bénéfice net annuel de 7000 euros qui «iront à un fonds de financement des travaux à prévoir à long terme». Et pour sécuriser la formule, les parties communes sont inaliénables pendant 10 ans au minimum.

Beaucoup de marketing

Reste encore à savoir comment le promoteur réussit à maintenir un prix de vente attractif (7990 euros le mètre carré) en gonflant les parties communes qui ont évidemment un coût. «Pour ce projet, nous avons voulu privilégier l’accession à la propriété, précise Maximilien Motto. Afin de rester compétitifs sur les prix nous avons baissé notre marge et bénéficié de prix du foncier très concurrentiels sans rogner sur la qualité de construction.»

Une équation qui laisse tout de même bon nombre de spécialistes dubitatifs. «La problématique des charges est réelle et y apporter des solutions est très utile, admet Gilles Ricour de Bourgie président de la Fnaim Ile de France qui a suivi de près l’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris. Mais je suis perplexe sur cette approche très marketing évoquant beaucoup plus l’aspect économique que la consommation énergétique.»

Par ailleurs, il tique sur certaines économies malvenues à son sens comme le recours à un syndic bénévole. «Cela représente seulement 8% des charges et si cette copropriété comporte un commerce en rez-de-chaussée et un restaurant en terrasse, il me semble illusoire de confier cette gestion complexe à un particulier.» Même chose pour le budget alloué aux travaux. «C’est très bien de disposer de 7000 euros de surplus mais selon notre observatoire des charges, il faut compter un budget de travaux équivalent à celui des charges courantes, donc plutôt 33.000 euros dans ce cas précis.»

Une formule non reproductible

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, est plus critique encore. «C’est un coup d’éclat mais on ne pourra pas reproduire ce modèle à l’infini, c’est une vue de l’esprit, estime-t-il. Avec des marges serrées, je ne vois pas les promoteurs offrir les parties communes, leur compte d’exploitation n’y tiendra pas, à moins qu’il y ait un choix politique.» Par ailleurs les économies sur le coût du foncier, «de l’ordre de 5%», ne seraient pas suffisantes pour dégager de réelles marges de manœuvre. Selon lui, comme pour d’autres projets retenus dans Réinventer Paris, on se rapproche plus de l’exercice de style que de la vraie vie. «Beaucoup d’entre eux me semblent irréalistes et les coûts réels de fonctionnement ne me semblent pas pris en compte à leur juste hauteur.»

Et quelles autres pistes pourra-t-on alors explorer pour réduire ses charges? «Pour l’instant, il vaut mieux continuer à miser sur le développement durable et les économies d’énergies, explique Henry Buzy-Cazaux. Et il y a aussi un second réservoir d’économies auxquelles je n’ai longtemps pas cru: il s’agit de la surélévation. Elle permet à la fois de récupérer des revenus de droits à construire avant de lisser les charges sur un plus grand nombre de copropriétaires.»

Lire la suite de l'article sur lefigaro.fr

Vous devez être membre pour ajouter des commentaires.
Devenez membre, ou connectez-vous.
  • akelacca il y a 9 mois

    Cependant, cela risque de fortement augmenter les prix car avec un rendement de 5% net il faudrait investir 20 000€ de plus pour 1000€ de charges annuelles.

  • akelacca il y a 9 mois

    le propriétaire aurais un rendement réel de 1.7% de plus.

  • akelacca il y a 9 mois

    Augmenter les prix de ventes pour avoir un revenu qui paie les charges peut avoir un avenir grâce a la fiscalité. En effet, entre un particulier qui investis 1000€ , en retire 60€ par ans (6% étant très correcte aujourd'hui) du quel il paie 30% d'ir et 15% de prélevements sociaux. Il lui reste 33€ pour payer ses charges. Si la copro investit au nom du propriétaire 1000€ avec un rendement à 5% et que ce rendement est inferieur aux charges de copro. Alors avec 1% de rendement en moins

  • chiche21 il y a 9 mois

    Il y a aussi des immeubles sans loyers !