L'AMF recommande de la vigilance en matière d'investissements en SCPI « Malraux » et « Déficit foncier »

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L’AMF a constaté que la fiscalité en fin de vie des SCPI, notamment « Malraux » et « Déficit foncier », était peu détaillée dans les documents mis à disposition des associés ce qui peut entraîner des incompréhensions. En raison d’un regain d’intérêt pour ces produits, l’AMF rappelle les conseils de vigilance qui s’imposent aux particuliers.

La souscription de parts de SCPI « Malraux » et de « Déficit foncier » se distingue par une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et une diminution de l’assiette imposable pour les secondes. Ces avantages fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel »).

Toutefois, la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit. En effet, lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie – en général– à 15 ans plus tard- la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente. Elle est imposable. En d’autres termes, si les travaux qui ont procuré un avantage fiscal à l’entrée ont permis de générer une plus-value, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. Il s’avère que ce mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs. « La communication des sociétés de gestion souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs » souligne l'autorité de contrôle.

Afin d’améliorer l’information destinée aux investisseurs, l’AMF recommande donc aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du produit : l'attractivité fiscale de ces placements doit être considérée sur la durée de vie du produit et sur l’ensemble des caractéristiques de l’investissement. Bref, la perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondérée au regard du calcul des plus-values et de la situation fiscale personnelle de l’épargnant.

Avant de se lancer, l’AMF rappelle enfin aux investisseurs d’appliquer 4 grands axes de vigilance. D'abord, il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé. Un critère également valable quel que soit l'investissement réalisé. Deuxio, l'épargnant doit obtenir « un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui proposent le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.). Puis, il convient d’interroger la société de gestion ou son intermédiaire « sur l’étendue de sa responsabilité juridique en souscrivant à son offre ». Enfin, il faut se poser la question de savoir comment est réalisée la valorisation du produit proposé (prix d’achat ou prix de vente) comme se renseigner sur les modalités de revente du produit. 

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