L'acheteur peut-il se rétracter après la signature du compromis ?

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FOCUS - Le compromis de vente scelle, à la fois, la promesse du vendeur et celle de l’acheteur. Les deux parties sont donc, en principe, engagées. Il y a toutefois deux exceptions à ce principe.

• L’acquéreur peut-il encore renoncer à acheter?

La loi permet à l’acquéreur, dans deux cas précis, de se libérer de ses engagements sans avoir à dédommager le vendeur. Le compromis est alors caduc et chacun retrouve sa pleine liberté de vendre ou d’acheter à quelqu’un d’autre. En premier lieu, pour les ventes de biens immobiliers à usage d’habitation, la loi laisse un délai de rétractation à l’acheteur pendant lequel il peut renoncer à son achat sans avoir à se justifier. La loi Macron a porté cet été ce délai de 7 à 10 jours (article L.  271-1 du Code de la construction et de l’habitation). Si vous avez signé le compromis il y a quelques semaines, vous pouvez donc penser que ce délai a expiré. Mais il faut savoir que, lorsque les formalités de notification du compromis ne sont pas respectées, le délai de 10 jours ne se déclenche pas. L’acquéreur peut alors se rétracter quand il le souhaite, par exemple un mois après la signature (cass. civ. 3e du 27.2.08, n° 07-11303). La première chose à faire est donc de vérifier que la notification a bien été faite par lettre recommandé avec avis de réception (LRAR), ou que le compromis a bien été remis en main propre à l’acquéreur (ou à chacun des acquéreurs s’ils sont plusieurs) contre récépissé par le notaire ou l’agent immobilier.

En second lieu, l’acquéreur peut être libéré de son engagement si le compromis de vente comporte des conditions suspensives (obtention d’un prêt bancaire, faisabilité d’un projet de construction, etc.), et que celles-ci ne sont pas réalisées dans un délai précis. Si, passé le temps imparti pour l’obtention du prêt, par exemple, vous êtes toujours sans nouvelles de votre acquéreur, envoyez-lui une LRAR pour lui demander de justifier de ses démarches et d’un éventuel refus de prêt. Donnez-lui un délai très court pour répondre: 8 jours, par exemple. L’acquéreur peut vous réclamer un peu plus de temps pour obtenir son prêt. Vous n’êtes pas obligé d’accepter. Si vous le faites, le délai fixé pour réaliser cette condition suspensive sera alors repoussé.

• Peut-on forcer la vente?

Si l’acquéreur refuse, sans motif valable ou en dehors des délais prévus, de signer l’acte authentique, le vendeur peut, au choix, renoncer à la vente et demander des dommages et intérêts, ou, au contraire, la faire exécuter de force. Le tribunal peut, en effet, condamner l’acquéreur à se rendre chez le notaire sous astreinte (de 150 € par jour de retard, par exemple), afin de signer l’acte définitif de vente. Mais ce choix est rarement judicieux: si l’acquéreur refuse de signer, c’est probablement parce qu’il n’est plus solvable. En outre, la vente du bien immobilier ne sera plus possible pendant toute la durée du procès. Enfin, forcer quelqu’un à acheter un bien qu’il ne désire pas peut avoir des conséquences néfastes. Si jamais l’acquéreur découvre, par la suite, des malfaçons, le procès sera inévitable, là où, dans d’autres circonstances, une négociation amiable aurait pu être envisagée.

• Comment être indemnisé si la vente ne se fait pas?

En règle générale, le compromis de vente contient une clause pénale prévoyant, en cas de défection injustifiée de l’acquéreur, l’annulation de la vente et l’indemnisation du vendeur.

Son montant correspond, en général, au dépôt de garantie ou à l’indemnité d’immobilisation (de 5 à 10 % du prix de vente) qui a été versée au notaire ou à l’agent immobilier par l’acquéreur lors de la signature du compromis. Mais cette indemnité peut être supérieure (jusqu’à 20 % du prix). Si le jour de la signature de l’acte authentique, votre acquéreur ne se rend pas chez le notaire, ce dernier dressera un procès-verbal dit «de carence», qui sera publié aux hypothèques. Ce document permettra de prouver aux juges, en cas de procès, que l’acquéreur a refusé de respecter ses engagements. Le notaire ou l’agent immobilier vous remettra le chèque que lui a signé l’acquéreur au titre du dépôt de garantie (ou de l’indemnité d’immobilisation) et qu’il a dû conserver.

Si le compromis de vente ne comporte pas de clause pénale (ce qui est très rare), vous devez saisir le tribunal de grande instance, par l’intermédiaire d’un avocat, afin de faire fixer le montant des dommages et intérêts dus par l’acquéreur.

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