Koésion associe fonds immobilier et solution retraite

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(NEWSManagers.com) - Eric Guillaume et Catherine Tassetto annoncent ce lundi le lancement officiel de Koésion, une société dont ils sont respectivement président directeur général et directeur général adjoint et qu'ils présentent comme le premier fournisseur de fonds immobiliers apportant une solution retraite.
Selon ses concepteurs, Koésion est né du constat que la problématique de la retraite se pose naturellement aux personnes disposant d'un horizon plus ou moins important avant la cessation de leur activité professionnelle. En revanche, rien n'est réellement prévu pour les personnes ayant déjà arrêté leur activité. Or, la nécessité de trouver des revenus complémentaires pour 13 millions de personnes âgées entre 60 ans et 85 ans se pose avec d'autant plus d'acuité que 70 % des retraités de plus de 60 ans disposent d'une retraite moyenne inférieure ou égale à 1.200 euros par mois. " Pour autant" , explique Eric Guillaume, " 80 % des plus de 60 ans est propriétaire au moins d'un bien immobilier" .
Dans ce contexte, Koésion compte proposer aux intéressés de vendre leur bien ? ce peut être leur logement principal mais aussi une résidence secondaire - mais, contrairement aux principes du viager traditionnel, la vente du bien se fait au comptant. En d'autres termes, le vendeur va disposer de la somme convenue établie après expertise, minorée d'une réserve de droit d'usage calculée à l'aide des tables de mortalité classiques, le vendeur ayant l'assurance qu'il pourra conserver la jouissance de son bien jusqu'à son décès. Avec les sommes perçues, Koésion va proposer au vendeur de souscrire une rente viagère immédiate qui viendra opérer comme un complément de retraite. Naturellement, le particulier restera libre d'affecter la totalité ou une partie du montant récupéré à cette rente. Enfin, en cas de libération anticipée du bien, un capital complémentaire sera versé au vendeur en dédommagement des loyers perçus d'avance, via la réserve de droit d'usage.
A propos des risques ? classiques - de voir les particuliers réticents à se déposséder de leur résidence principale, ce qui tarirait la source de biens immobiliers indispensable au fonctionnement de Koésion, Eric Guillaume est catégorique : la profondeur de ce marché est bien plus importante qu'on ne l'imagine. D'ores et déjà, cet ancien de ProBTP ? comme Catherine Tassetto d'ailleurs - a identifié un portefeuille de 1.200 biens immobiliers répartis sur l'ensemble du territoire grâce, entre autres, à un réseau d'une cinquantaine d'agences. Ensuite, la société table sur un volant de 3.000 à 5.000 biens par an, représentant entre 500 millions et 1 milliard d'euros.
Voilà pour la partie immergée de l'iceberg. Mais c'est dans la construction de l'offre que résident les plus grandes originalités. En fait, Koésion se compose de trois structures : Koesion Foncier, Koesion Gestion Immobilière et Koesion Courtage. La première est chargée du rôle d'agence immobilière qui achète les biens et les revend à leur libération. La deuxième est chargée de l'expertise des logements et des travaux ainsi que de la gestion des charges. Quant à Koesion Courtage, elle assure la distribution du contrat d'assurance viagère. Reste à adjoindre deux éléments majeurs à la structure : d'un côté l'assureur qui servira la rente viagère aux particuliers, d'un autre le fonds d'investissement baptisé Fonds K-Retraite qui détient et gère les capitaux permettant d'acheter et vendre des biens, via Koesion Gestion immobilière.
Pour la création de Koesion, ce premier fonds cible différents profils d'investisseurs institutionnels - des assureurs, des institutions de retraite et de prévoyance, des mutuelles, des gestionnaires de rentes, etc. " D'une manière générale" , explique Catherine Tassetto, " nous intéressons les investisseurs qui souhaitent opérer une véritable diversification dans leur allocation d'actifs via l'immobilier et qui se soucient, notamment pour les assureurs, des conséquences de Solvabilité II. En investissant dans l'immobilier résidentiel, ils bénéficient également d'une classe d'actifs décorrelée de l'immobilier de bureaux en mesure, par exemple, de tirer profit d'une remontée de l'inflation" .
Reste à connaître qui sera le gestionnaire du Fonds K-Retraite. A priori, il devrait être dévoilé dans les semaines à venir. Compte tenu du parc immobilier en question, on peut penser qu'il s'agira d'un acteur important de la place, de la taille des filiales de BNP Paribas, Natixis ou Amundi. Quant à l'assureur en charge de la rente viagère, il sera également connu prochainement.
Quels résultats les investisseurs institutionnels peuvent-ils attendre de cette offre ? En chiffres, compte tenu des tables de mortalité en vigueur et de la duration moyenne de douze ans en matière d'espérance de vie, le fonds qui disposera d'un cash flow prévisible important doit afficher un rendement compris entre 7 et 8 %, rappelle Eric Guillaume, dont 5,7 % via les loyers précomptés et le solde tenant compte de la revalorisation du marché à la revente. Pour ce premier fonds, le ticket d'entrée minimum est fixé à 2,5 millions d'euros mais il vise un ticket moyen de l' ordre de 10 millions d' euros, afin d'assurer une bonne mutualisation au sein du portefeuille qui, selon Catherine Tassetto, devrait être composé de 350 biens en moyenne.

A terme, les responsables de Koésion n'écartent pas l'idée de lancer un fonds qui serait ouvert au public. " Mais, pour le moment" , avoue Eric Guillaume, " nous avons plutôt des contacts avec des assureurs qui nous demandent de réaliser des fonds dédiés" . Nombre d'entre eux ont aussi vu l'intérêt d'investir dans le fonds et? d'être en charge simultanément du versement de la rente viagère" .
Enfin, on notera que le sujet étant " sensible" , la société Koésion a veillé à donner une dimension sociale et sociétale à son offre. Ainsi le fonds est-il noté par Ethifinance A + ce qui se traduit par des pratiques ESG appréciables tant du côté des investisseurs que des retraités vendeurs. Dans l'élaboration d'un process d'achat responsable, une contre expertise dans l'évaluation immobilière est par exemple prévue. En outre, les collaborateurs de Koésion bénéficieront d'une formation à l'éthique, précise, entre autres, un document de l'entreprise. Enfin, le bien fera l'objet d'une mise aux normes HQE (haute qualité environnementale) dès son acquisition. Ce dont profitera de fait son occupant.

info NEWSManagers

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