ISF: sachez évaluer votre patrimoine immobilier au plus juste

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Pour tous les redevables de l’ISF, l’essentiel du patrimoine est souvent concentré sous forme d’immobilier. Le point sur les méthodes permettant l’évaluation la plus serrée de ses biens pour réduire la note.

Pour de nombreux contribuables assujettis à l’ISF, l’immobilier représente bien souvent la plus grosse part de leur patrimoine. Mais c’est aussi le poste le plus compliqué à évaluer. La valeur à déclarer est la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que vous auriez pu retirer de vos biens si vous les aviez vendus au 1er janvier 2016. L’administration fiscale comme la jurisprudence considèrent que cette valeur doit être établie par «comparaison». Cette méthode d’évaluation consiste à se référer aux prix auxquels ont été vendus des biens similaires situés dans le même secteur lors de transactions récentes. Il est possible de déroger à cette règle pour les biens atypiques et/ou exceptionnels pour lesquels il n’existe pas de biens similaires ou de marché. Pour les biens que vous venez d’acheter ou d’acquérir via une donation ou une succession, vous pouvez partir de la valeur mentionnée dans l’acte et la réajuster en tenant compte de l’évolution du marché local.

Où trouver des termes de comparaison?

Vous pouvez consulter la base de données «Patrim» mise en place par l’administration fiscale sur son site . Vous pouvez y aller sans crainte. L’utilisation de ce service est gratuite, et le fisc ne peut pas se servir des informations que vous avez communiquées dans le cadre d’un contrôle fiscal ultérieur. Il suffit de vous connecter via votre espace personnel puis de saisir vos critères de recherche: maison ou appartement, superficie, localisation, périmètre de recherche… Vous obtiendrez ainsi une liste des transactions récentes portant sur des biens correspondants à vos critères de recherche. Mais attention, vous ne pouvez pas vous contenter de ces informations. Vous devrez ensuite affiner votre évaluation pour tenir compte des caractéristiques propres de vos biens: ensoleillement, absence de bruit, servitudes, travaux… «Pour notre part, nous conseillons à nos clients de faire évaluer leurs biens par un expert immobilier tous les trois ans, même si cela coûte un peu cher. Entre deux évaluations, ils peuvent réactualiser la valeur retenue l’année précédente en se référant aux évolutions du marché local», explique Stéphanie Auféril, avocat, associé chez Arkwood.

Dans quel cas appliquer une décote?

Une fois la valeur vénale de vos biens déterminée, vous pouvez appliquer une décote «légale» de 30 % sur la valeur de votre résidence principale, y compris si vous n’en avez que l’usufruit. Mais attention, vous ne pouvez pas bénéficier de cette décote si vous détenez votre résidence principale au travers d’une société civile immobilière (SCI).

Pour vos autres biens immobiliers, même si le Code général des impôts est muet sur la question, il est possible d’appliquer une décote pour tenir compte de certains facteurs de dépréciation. Pour les biens que vous donnez en location, vous pouvez pratiquer une décote de 10 à 20 %, voire davantage, en fonction de la durée du bail restant à courir pour tenir compte du fait que l’occupation d’un logement minore son prix de vente. Mais vous ne pouvez pas pratiquer de décotes spécifiques supplémentaires pour tenir compte des contraintes liées à certains régimes fiscaux en faveur de l’investissement locatif, tel que les régimes Pinel ou Duflot qui vous obligent à louer votre bien pendant une durée minimum de 6 ou 9 ans, selon le cas. Si vous détenez des biens en indivision ou via une société civile immobilière, la Cour de cassation vient de rappeler dans une décision en date du 16 février dernier que vos droits dans l’indivision comme vos parts sociales «ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien». Conséquence: vous pouvez appliquer une décote de 10 % à 30 % pour un bien détenu en indivision et de 10 % à 20 % lorsqu’il est détenu via une société civile immobilière.N. C.-K.

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