Investissement Scellier : les conditions à respecter

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L'acquisition en 2011 d'un logement en Scellier vous permet de bénéficier, dès cette année, d'une réduction d'impôt. Vous devez toutefois respecter certaines obligations déclaratives, même si le bien n'est pas encore loué.

L'acquisition en 2011 d'un logement neuf destiné à la location vous permet de bénéficier, dès cette année, d'une réduction d'impôt dans le cadre du dispositif Scellier. Vous devez toutefois respecter certaines obligations déclaratives, même si le bien n'est pas encore loué.

La réduction d'impôt est égale à 22 % du prix de revient de l'investissement, plafonné à 300.000 ¤. Si le logement ne répond pas à la norme énergétique BBC (Bâtiment basse consommation), le taux de la réduction d'impôt est abaissé à 13 %. L'avantage fiscal est réparti sur neuf ans. Ainsi, pour un logement BBC acheté 400.000 ¤ en 2011, vous bénéficiez cette année d'une réduction de 7333 ¤ [(300 000 ¤ x 22 %)/9]. La même réduction sera appliquée les huit années suivantes, pour s'élever, au total, à 66.000 ¤.

Vous devez, en contrepartie de l'avantage fiscal, louer le bien nu pendant neuf ans, à titre de résidence principale, tout en respectant un plafond de loyer. Attention, cesser de louer ou vendre le bien avant l'expiration de ce délai entraîne la remise en cause de la réduction d'impôt. Sauf si la rupture de l'engagement est due au décès, au licenciement ou à l'invalidité du propriétaire du logement, de son conjoint ou partenaire de pacs.

L'option doit être exercée cette année

Afin de bénéficier pour la première fois du Scellier en 2012, vous devez remplir l'imprimé spécial n° 2044 EB (disponible dans les centres des finances publiques ou sur impots.gouv.fr) et joindre le formulaire à votre déclaration de revenus. Il n'est pas nécessaire d'avoir déjà trouvé un locataire pour opter. En revanche, une fois l'option pour le Scellier exercée, il n'est plus possible, pendant neuf ans, de demander à rebasculer sous le régime d'imposition classique des revenus fonciers.

Outre les informations relatives à la nature de l'investissement (logement acquis neuf ou sur plan, date d'acquisition ou d'achèvement...) et de la location (date de mise en location, montant du loyer, surface retenue pour son plafonnement...), il faut fournir plusieurs pièces justificatives, telle la copie du contrat de location (si le logement n'est pas encore loué, elle sera jointe à la déclaration de l'année au cours de laquelle le bail est signé). Si l'investissement est réalisé via une société civile immobilière (SCI) familiale, c'est à elle d'effectuer ces formalités. De son côté, l'associé doit s'engager à conserver ses parts pendant neuf ans.

Il faut également reporter le montant de l'investissement sur une déclaration de revenus complémentaire n° 2042 C, page 6, case 7NA ou 7NF. Quant aux loyers perçus, ils sont à déclarer sur l'imprimé fiscal n° 2044.

Si vous acceptez de louer le bien à un locataire de condition modeste et à un niveau de loyer plus bas, vous bénéficiez d'un complément de réduction d'impôt (5 % par période de trois ans, au-delà de la 9e année, renouvelable une fois) et d'une déduction spécifique de 30 % sur les revenus fonciers (régime Scellier intermédiaire). Outre les documents exigés dans le cadre du Scellier «classique», joignez à l'imprimé n° 2044 EB une copie de l'avis d'imposition du locataire au titre de l'avant-dernière année, remplissez une déclaration n° 2044 S et reportez le montant de l'investissement sur la déclaration n° 2042 C.

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