Investissement locatif : la rentabilité s'émousse

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L'investissement locatif rapporte moins qu'il y a dix ans. Alors que les prix de la pierre se sont envolés, les loyers n'ont pas suivi. Et les impôts ont augmenté.

L'épargne ne rapporte plus guère et l'immobilier locatif reste la valeur refuge de nombreux Français. Ils espèrent se constituer ainsi un patrimoine (les loyers remboursent l'emprunt), ou se procurer des revenus complémentaires pour leurs vieux jours. Pourtant, avec la flambée des prix de la pierre au cours de la dernière décennie, la rentabilité de l'immobilier s'est émoussée. Car les loyers n'ont pas suivi la même pression inflationniste. Ceux-ci ont progressé peu ou prou au même rythme que les revenus des ménages. Entre 1998 et 2012, les loyers (hors charges) facturés à la relocation d'un logement ancien, ont ainsi augmenté de 2,6 % par an en moyenne, selon l'observatoire des loyers Clameur. Et de seulement 1,2 % dans le neuf. Résultat, en dix ans, le rendement annuel de l'immobilier est passé en moyenne de 6,5 % à 4 % avant impôts. Et beaucoup moins après impôts. Car les loyers sont parmi les revenus les plus taxés. Lorsqu'ils sont inférieurs à 15.000 euros brut, l'investisseur bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 %. Mais au-delà de ce montant, les revenus sont imposés au taux marginal d'imposition de l'investisseur auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 % en 2012. Il faut aussi tenir compte de la taxe foncière, qui a fortement augmenté au cours des cinq dernières années selon l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Chute plus marquée en Ile-de-France

La chute de la rentabilité locative est plus marquée en Ile-de-France où les prix de la pierre se sont envolés depuis la fin des années 1990. L'évolution du rendement courant (calculé en divisant le prix d'achat d'un bien par le loyer diminué du coût de gestion), le montre clairement. Alors qu'en en 1999 l'investissement locatif rapportait entre 10,4 % brut en Seine-Saint-Denis et 5,8 % à Paris, en 2009, les investisseurs pouvaient au mieux obtenir 5,6 % brut, cette fois dans le Val-d'Oise et 3,8 % brut dans la capitale selon une étude de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF). Depuis 2009, la rentabilité locative s'est encore amoindrie, notamment à Paris où les prix ont continué leur folle ascension. La capitale a toutefois été ces dernières années un bon placement. «La performance globale (plus-value et rendement) de l'investissement locatif parisien a été bonne par rapport à d'autres placements financiers», souligne Gilbert Emont, auteur de l'étude de l'IEIF. «La flambée des prix a permis à ceux qui ont cédé leur logement d'engranger de substantielles plus-values. Celles-ci ont amélioré sensiblement la performance d'actifs au rendement courant médiocre».Les rendements ont un peu mieux résisté en province. En 2009, la fourchette oscillait entre 7,5 et 4,7 % brut dans les grandes villes (contre 9,4 à 6,2 % en 1999). «Mais parfois, une forte rentabilité est associée à un risque important, notamment de vacance locative», souligne Eric Pompon, directeur de Meeschaert Conseil Immobilier. L'investissement dans le neuf via le dispositif Scellier reste intéressant. Il offre une réduction d'impôt équivalant à 13 % du prix d'achat du bien, en contrepartie d'une mise en location pendant neuf ans. Le rendement locatif est estimé à 4 % environ en moyenne grâce à l'économie d'impôt (contre 6 % en 2011). «Mais il faut faire attention à ne pas surpayer le bien et être sûr de pouvoir le louer en choisissant un emplacement de qualité», rappelle Eric Pompon.Quel que soit le mode d'investissement, les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré que les grandes et sont donc plus rémunératrices, même si les locataires sont plus volages, notamment dans les studios. L'essentiel de la demande locative porte d'ailleurs sur des appartements de une et deux-pièces. «Même si l'immobilier ne rapporte plus autant que par le passé, il reste plus rémunérateur que d'autres placements et permet de se protéger contre l'inflation, sans oublier la plus-value potentielle générée lors de la revente d'un bien», conclut Eric Pompon.

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