Investissement locatif : gare aux trop belles promesses

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Les sociétés spécialisées ne manquent pas d’imagination pour vanter leurs investissements locatifs défiscalisés. Attention à ne pas prendre leurs promesses pour argent comptant, sous peine d’en être pour vos frais !

Prudence, les simulations présentées gonflent trop souvent le rendement réel des investissements locatifs de type Pinel ou Censi-Bouvard, constate le spécialiste de l’immobilier d’investissement Cerenicimo. Le premier permet de déduire de son impôt, sous certaines conditions, 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi, selon que l’investisseur a choisi de conserver son bien six, neuf ou douze ans. Le second concerne les investissements réalisés dans des résidences étudiants ou seniors et permet de déduire 11 % de la valeur du bien. Un avantage fiscal prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, tout comme le Pinel.

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Si la déduction fiscale est intéressante, attention à ne pas sous-estimer les charges afférentes à la location d’un bien, ni surestimer la plus-value attendue lors de la revente.

Certaines simulations font en effet l’impasse sur différents frais, au point de gonfler artificiellement le rendement attendu. Ainsi des frais de notaire, qui sont trop peu souvent comptabilisés, ou encore des coûts liés à la gestion du bien: vacance entre deux locataires, travaux divers ou encore charges de copropriété sont autant de dépenses ordinaires qui réduisent sensiblement la rentabilité d’un investissement locatif, et qu’il convient de prendre en compte avant d’acheter. Si les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de l’impôt sur le revenu, il faut aussi penser à intégrer la fiscalité sur les loyers, de même que la taxe foncière.

Attention à la décote si tous les appartements sont à vendre simultanément

La plus-value attendue au moment de la revente n’est pas l’attrait principal d’un investissement locatif défiscalisé. Attention toutefois à ne pas réaliser de moins-value. Pour cela, il faut être attentif à la localisation du bien convoité et éviter les secteurs où l’offre locative est déjà excédentaire. Dans ce cas, il sera non seulement difficile de louer le bien, mais aussi de le revendre une fois qu’il ne présentera plus d’intérêt fiscal, au bout de six, neuf ou douze ans. Méfiez-vous en particulier des «immeubles de défiscalisation, où tous les appartements risquent de se retrouver en vente en même temps et de s’en trouver dévalorisés», met en garde Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo. Mieux vaut privilégier les bâtiments où se côtoient investisseurs et propriétaires occupants.

À condition d’être vigilant, l’investissement locatif reste un placement de choix dans le contexte macroéconomique qui est le nôtre, caractérisé par une relative stabilité des prix et de taux de crédit historiquement bas. Ces derniers ont amorcé ce mois-ci leur remontée, mais devraient rester à des niveaux intéressants toute l’année prochaine.

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