« Investissement immobilier - le jeu en vaut-il la chandelle ? » par Olivier Mège du Cercle des analystes indépendants

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Olivier Mège (IPD) pointe les risques liés à l'investissement dans l'immobilier
Olivier Mège (IPD) pointe les risques liés à l'investissement dans l'immobilier

L'investissement dans la pierre se révèle difficile à appréhender. Deux facteurs de risques sont à mesurer : la robustesse du revenu locatif et la qualité physique du bien immobilier rappelle Olivier Mège, directeur général adjoint du cabinet IPD et membre du Cercle des analystes indépendants.

Pour la majorité des investisseurs particuliers affectionnant la pierre, les choix d'investissement sont relativement limités. Acheter un studio à Paris a l'avantage d'être tangible et rassurant, mais oblige à mettre tous (ou une grande partie de) ses ½ufs dans le même panier.

Les alternatives sont d'investir dans des fonds, c'est-à-dire dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), d'OPCI grand public (Organismes de Placement Collectif en Immobilier non-professionnels) ou de foncières cotées, encore connue sous le nom de SIIC (Société d'Investissement Immobilier Cotées). C'est de l'investissement dans ces fonds dont je voudrais vous parler.

Quelles sont les informations nécessaires à une prise de décision d'investissement éclairée ?

Ce sont les informations qui vous permettent de connaître les risques pris et de déterminer si le retour sur investissement rémunère ces risques de manière appropriée. En effet, plus les actifs sont risqués, plus le rendement exigé par les investisseurs devrait être élevé. Une quantité considérable d'informations est aujourd'hui disponible. Des sites spécialisés offrent la possibilité de comparer les différents produits grâce à des tableaux de bord synthétiques. Ces tableaux de bord proposent pour l'essentiel une liste d'indicateurs financiers, fort utiles et faciles à comparer. Il est, par exemple, possible de comparer en un clin d'½il les taux de distribution immédiats de toutes les SCPI du marché.

Est-ce suffisant ?

Non. En immobilier, la décision d'investissement ne saurait se fonder uniquement sur des indicateurs financiers. En effet, l'immobilier est avant tout un actif physique et de surcroît très hétérogène : la performance de chaque immeuble est une histoire particulière. C'est très différent des investissements financiers classiques. Quand on achète, par exemple, un fonds investissant dans les matières premières, on peut à juste titre penser qu'on est exposé aux risques du marché de ces matières premières. Quand on investit dans des parts de SCPI détenant des bureaux en Ile de France, avant d'être exposé au risque des bureaux en Ile-de-France, on est avant tout exposé aux risques spécifiques liés aux actifs détenus par cette SCPI. Il est donc d'une importance capitale de pouvoir mesurer et comparer ces risques et de s'assurer que le retour sur investissement proposé est bien en rapport avec les risques pris.

Au niveau de l'immobilier sous-jacent, quelles sont les principales dimensions des risques pris par l'investisseur ?

Il existe deux grands facteurs de risque : Il s'agit de la robustesse du revenu locatif : celle-ci est notamment déterminée par la solidité financière des locataires, et la durée d'engagement de leurs baux. Plus les locataires sont financièrement solides, plus leurs baux sont longs, plus le revenu locatif est sûr. IPD s'est engagé de longue date dans l'analyse des risques de l'immobilier sous-jacent. Des outils performants sont déjà à la disposition des gestionnaires de fonds pour apprécier les risques locatifs. Mais il s'agit surtout de la qualité physique de l'immobilier : c'est-à-dire la qualité de la localisation des immeubles et de leur bâti. La qualité physique est un élément tout à fait fondamental d'appréciation des risques car elle détermine la liquidité des actifs (leur facilité à être vendus), mais aussi la robustesse du revenu locatif et par conséquent, la pérennité du rendement financier perçu par l'investisseur.

Quelles sont les conséquences pour un investisseur qui ignorerait ces risques ?

Il s'expose à de graves déconvenues. Un rendement apparemment « attractif » aujourd'hui peut s'éroder très rapidement s'il est adossé à des actifs obsolètes ou à des actifs mal localisés, donc à fort risque locatif. C'est particulièrement vrai dans les conditions de marché difficiles que nous connaissons aujourd'hui : le marché de la location devient favorable aux locataires, et la compétition entre actifs s'intensifie ; les actifs de bonne qualité parviennent, en abaissant leurs loyers, à attirer les locataires « mal logés». Les actifs de plus mauvaise qualité sont alors délaissés et ne génèrent plus de loyer, d'où l'effondrement du rendement perçu par l'investisseur. On comprend donc que la qualité physique soit le critère qu'on ne doit pas omettre dans une décision d'investissement !

Pourquoi pensez-vous que les informations disponibles ne sont pas suffisantes ?

Les informations disponibles sur la qualité physique des portefeuilles immobiliers des fonds sont soit synthétiques, mais trop superficielles car limitées à la distribution des actifs par typologie (bureaux, commerces, etc.) ou par marché (Ile de France, région) ; soit, elles sont proposées actif par actif, sous une forme plus ou moins complète et détaillée, ce qui les rend impropres à la comparaison. Par conséquent, dans les circonstances actuelles, un particulier qui décide d'investir dans des fonds le fait essentiellement sur la base du rendement, mais il est incapable de juger si ce rendement est suffisant par rapport au risque pris. Depuis cette année, IPD s'est également engagé dans le développement d'un outil d'analyse de la qualité physique des actifs immobiliers qui devrait entrer en fonctionnement dès le premier trimestre 2014. Ce produit va sans aucun doute révolutionner la façon dont vous investissez dans l'immobilier.

Olivier Mège

Le Cercle des analystes indépendants est une association constituée entre une douzaine de bureaux indépendants à l'initiative de Valquant, la société d'analyse financière présidée par Eric Galiègue, pour promouvoir l'analyse indépendante.

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  • michel7n le lundi 20 jan 2014 à 15:28

    Même si la GUL a du plomb dans l'aile, l'encadrement des loyers par la médiane (impossible à trouver) va définitivement éloigner les investisseurs. Merci Mme Duflot !

  • je.valle le vendredi 17 jan 2014 à 15:23

    SIIC ? Réponse IMDA sans hésiter une seconde.