Investissement immobilier : le jeu en vaut-il la chandelle ?

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(lerevenu.com) - Olivier Mège, directeur de la recherche chez IPD, filiale de MSCI spécialisée dans l'analyse de performance immobilière, encourage les investisseurs à s'interroger sur la qualité des actifs détenus par les SCPI, OPCI et foncières cotées.

Pour la majorité des investisseurs particuliers affectionnant la pierre, les choix d'investissement sont relativement limités. Acheter un studio à Paris a l'avantage d'être tangible et rassurant, mais oblige à mettre tous, ou une grande partie de ses ?ufs dans le même panier. Les alternatives sont d'investir dans des fonds spécialisés, parts de SCPI (société civile de placement immobilier), d'OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) ou de foncières cotées, encore connue sous le nom de SIIC (société d'investissement immobilier cotées). Concentrons maintenant notre attention sur l'investissement dans ces fonds.

Quelles sont les informations nécessaires à une prise de décision d'investissement éclairée ?

Une quantité considérable d'informations est disponible. Des sites spécialisés offrent la possibilité de comparer les différents produits grâce à des tableaux de bord synthétiques. Ces tableaux de bord proposent pour l'essentiel une liste d'indicateurs financiers, fort utiles et faciles à comparer. Il est, par exemple, possible de comparer en un clin d'?il les taux de distribution immédiats de toutes les SCPI du marché.

Mais en immobilier, la décision d'investissement ne saurait se fonder uniquement sur des indicateurs financiers.

En effet, l'immobilier est avant tout un actif physique et de surcroît très hétérogène : la performance de chaque immeuble est un cas particulier. Quand l'épargnant investit, par exemple, dans un fonds de matières premières, il peut à juste titre penser qu'il est exposé aux risques du marché de ces matières premières.

Quand l'épargnant investit dans des parts de SCPI détenant des bureaux en Ile de France, avant d'être exposé au risque des bureaux en Ile-de-France, il est avant tout exposé aux risques spécifiques liés aux actifs détenus par cette SCPI. Il est donc d'une importance capitale de pouvoir mesurer et comparer ces risques et de s'assurer que le retour sur investissement proposé est bien en rapport avec les risques pris. En effet, plus les actifs sont risqués, plus le rendement exigé par les investisseurs devrait être élevé.

Au niveau de l'immobilier sous-jacent, les principales dimensions du risque sont

* Qualité du revenu locatif : celle-ci est notamment déterminée par la solidité financière des locataires, et la durée d'engagement résiduelle des baux,

* Qualité physique de l'immobilier : c'est la qualité de la localisation des immeubles et de leur bâti.

En fait, la qualité physique est elle-même un élément qui détermine la qualité des locataires, la durée de leurs engagements, et par conséquent, la pérennité du rendement financier. Un rendement attractif aujourd'hui peut s'éroder très rapidement s'il est adossé à des actifs obsolètes et à fort risque locatif. Nous comprenons donc que la qualité physique soit le critère à pas omettre dans une décision d'investissement !

Or, les informations disponibles sur la qualité physique des portefeuilles immobiliers des fonds sont soit synthétiques, mais trop superficielles car limitées à la distribution des actifs par typologie (bureaux, commerces, etc.) ou par marché (Île-de-France, région) ; soit, elles sont proposées actif par actif, sous une forme plus ou moins complète et détaillée, ce qui les rend inutilisables pour la majorité des investisseurs particuliers.

Des outils performants sont déjà à la disposition des gestionnaires de fonds pour l'identification des risques locatifs. L'étape suivante viendra de l'analyse de la qualité physique et environnementale des actifs immobiliers.

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