Investir en résidence-services, est-ce encore rentable ?

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L’investissement dans une résidence-services donne accès au régime Censi-Bouvard, qui permet d’économiser 33 000 euros d’impôt sur le revenu sur neuf ans. Mais, comme pour tout investissement locatif, l’acquisition d’un logement dans une résidence services nécessite de s’entourer de nombreuses précautions…

Investir dans une résidence de tourisme, d’affaires, pour étudiants, pour seniors ou dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) permet de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard. Elle atteint 11 % du montant de l’opération, dans la limite de 300 000 euros. Soit un avantage fiscal maximal de 33 000 euros réparti sur neuf années. Autre atout, vous récupérez la TVA appliquée sur le bien, ce qui procure une économie immédiate de 20 %!

En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien, via un bail commercial, à l’exploitant de la résidence pendant au moins neuf ans. Et, pour optimiser la récupération de TVA, vous êtes tenu de conserver le bien au moins vingt ans ou de le céder à un investisseur qui va s’engager à poursuivre le bail. À défaut, vous devrez reverser la TVA économisée au prorata du temps restant à courir (par exemple, vous devrez rembourser 50 % de la TVA si vous revendez au bout de dix ans).

Enfin, les loyers issus d’un investissement en résidences services bénéficient d’une fiscalité favorable, celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction de leur importance, ils sont soumis au régime des micro-BIC, avec un abattement de 50 % sur les recettes, ou au régime «réel». Ce dernier permet de déduire des loyers une grande partie des charges, ce que n’autorise pas le régime micro-BIC.

Comme la plupart des biens ouvrant droit à un avantage fiscal, les logements en résidences services sont généralement vendus trop cher par rapport aux prix pratiqués localement: parfois le double! Avant de signer, assurez-vous que le prix de vente est en phase avec celui des logements de standing récents ou neufs du secteur. Les professionnels estiment toutefois que l’on peut tolérer 10 % d’écart, car les résidences services disposent de nombreux équipements (piscine, salle de sport, etc.) et de vastes parties communes.

Vérifiez aussi si les rendements annoncés ne sont pas fantaisistes. En effet, la principale déconvenue rencontrée par les investisseurs porte sur le montant - et le versement effectif! - des loyers. Les vendeurs de résidences services font généralement miroiter une rentabilité attractive, de l’ordre de 5 %. Or, bien souvent, cette promesse n’est tenue que durant les premiers mois. Et ce, parce que les loyers prévisionnels ont été artificiellement gonflés grâce aux «fonds de concours». Cette pratique, absolument légale, consiste, pour le promoteur, à verser une importante somme d’argent à l’exploitant pour lui permettre de s’acquitter des premiers loyers, le temps que la résidence se «lance». Malheureusement, certains gestionnaires se servent du fond de concours pour gonfler artificiellement le niveau des loyers annoncés. Lorsque les fonds de concours sont épuisés, l’exploitant n’arrive plus à honorer les loyers promis. Pour éviter cet écueil, réclamez le budget prévisionnel et vérifiez que les loyers versés ne dépassent pas 30 ou 40 % du chiffre d’affaires prévisionnel.

Enfin, lisez attentivement le contrat de bail. Il s’agit, en effet, d’un bail commercial, dont la rédaction est moins encadrée que celle des baux d’habitation.

Votre gestionnaire peine à honorer ses loyers ou souhaite renégocier le bail afin de diminuer leurs montants? Vous avez intérêt à vous regrouper en association pour avoir davantage de poids dans la négociation. Un conseil: ne restez pas braqué sur le rendement initial, surtout si l’exploitant est de bonne foi et la résidence correctement entretenue. Accepter une révision du loyer peut vous éviter la remise en cause de votre avantage fiscal (parfois inévitable lorsque l’exploitant met la clef sous la porte) ou des difficultés pécuniaires si vous êtes tenu par un crédit immobilier.

Si la négociation n’aboutit pas, vous devrez rechercher un autre gestionnaire. Attention, il vous faudra, pour cela, attendre l’échéance du bail. À défaut, vous devrez, en effet, verser à l’exploitant la coûteuse indemnité d’éviction prévue dans la plupart des baux commerciaux.

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