Investir dans une résidence pour étudiants 

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Le rendement est correct et le ticket d'entrée assez faible.

Depuis deux ans, l'investissement en résidence étudiante a retrouvé des couleurs, notamment grâce aux encouragements de l'État. Mais cela ne devrait pas durer car le projet de loi de finances pour 2012 prévoit de raboter l'avantage fiscal que procure le dispositif Censi-Bouvard. De 18 % aujourd'hui, la réduction d'impôt sera ramenée à 12 % l'an prochain. Un mauvais coup porté au logement étudiant. «Nous estimons le besoin de logements à 250.000 et cette mesure va à l'encontre de la volonté affichée par le gouvernement de doubler le parc étudiants, estime Philippe Jossé, directeur général logement France chez Bouygues Immobilier. Il nous semble souhaitable de faire la distinction entre résidences d'affaires, de tourisme, Ehpad et étudiants et d'encourager l'investissement selon les priorités.» De son côté, Jean-Philippe Bourgade, le PDG de Bouwfonds Marignan, reste serein. «Il ne faut pas dramatiser et tabler sur une baisse d'activité car, de toute façon, il faudra construire pour satisfaire les besoins , explique-t-il, le marché à cinq ans est sain. Nous avons fait une excellente année 2010 et 2011 devrait également être un bon cru, d'autant que les ventes s'accélèrent.» C'est un fait, comme l'an passé, les investisseurs anticipent la baisse de la réduction d'impôt.

Les personnes intéressées aujourd'hui ont-elles encore le temps d'acheter en profitant du régime Censi-Bouvard actuel ? «Bien entendu, s'exclame Jean-Philippe Bourgade, l'offre existe toujours !» Encore faut-il pouvoir concrétiser la vente avant la fin de l'année. «Si l'on considère que l'acte de vente nécessite un mois et demi de délai, les investisseurs ont jusqu'à la mi-novembre pour s'engager» , confirme Philippe Jossé. Si l'investisseur a le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le dispositif Censi-Bouvard lui sera acquis et lui procurera, jusqu'au 31 décembre prochain, une réduction d'impôt de 18 % sur le montant de son investissement (HT), réduction étalée sur neuf ans, dans la limite d'un plafond de 300.000 euros. Du fait de la signature d'un bail commercial, l'investisseur a aussi droit à la récupération de la TVA au taux de 19,6 %. À condition qu'il conserve son bien pendant vingt ans. À défaut, le fisc n'hésitera pas à réclamer son dû au prorata des années manquantes.

Malgré tout, ce genre de placement doit être mûrement réfléchi. Car s'il permet d'engranger une économie d'impôt, il implique aussi des contraintes.

Investir dans une résidence étudiante consiste à acheter un logement dans un immeuble conçu pour la vie étudiante, ne comportant que de petites surfaces (studio, 2 pièces maximum) et doté de services facilitant la vie des occupants : réception, cafétéria, laverie, salle d'études, espaces de loisirs... Le ticket d'entrée reste modeste, de l'ordre de 80.000 à 100.000 euros pour un studio de 18 à 20 m².

L'investisseur s'engage par bail commercial d'au moins neuf ans à louer son bien meublé et à en confier la gestion à l'exploitant de la résidence qui se chargera ensuite de sous-louer le bien et de verser un revenu locatif à l'investisseur. Il faut veiller alors à la répartition des charges et à la qualité de l'exploitant .

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