Investir dans la pierre pour préparer sa retraite

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Ils ont emprunté, acheté, loué. Aujourd'hui à la tête d'un patrimoine immobilier qui leur permettra de compléter leur retraite, des bailleurs témoignent.

Les vertus de l'immobilier locatif sont bien connues. C'est l'un des seuls placements que l'on peut effectuer à crédit pour se bâtir un patrimoine. C'est aussi un bon moyen de se préparer des revenus complémentaires pour la retraite. Enfin, c'est un moyen de loger ses enfants, ou de leur transmettre un actif de valeur pour démarrer dans la vie. Néanmoins, la vie de propriétaires bailleurs n'est pas un long fleuve tranquille ! Certains tracent leur route dans ce chemin sinueux et parfois semé d'embûches.

C'est le cas de Viviane B., 57 ans, professeur. Cette Lyonnaise a réalisé, entre 1991 et 2010, trois investissements locatifs dans sa ville. «J'ai espacé chaque acquisition de dix ans, le temps à chaque fois de rembourser mon crédit. J'ai toujours choisi des studios dans le IVeme arrondissement de Lyon, un secteur prisé. Les loyers perçus m'ont servi à payer une partie des prêts, mais je devais chaque fois ajouter 100 à 150 euros par mois», explique-t-elle. Bricoleuse, Viviane n'hésite jamais à remettre en état ses appartements, qu'elle gère en solo. Autre « truc » de Viviane : le choix de la location en meublé. «Cette formule propose des baux courts, soit de un an. Ainsi, il est plus simple de se séparer d'un locataire mauvais payeur.»

1 500 euros de revenus complémentaires par mois

Pour elle, les acquisitions vont s'arrêter, «car ce placement ne vaut plus le coup», compte tenu de la hausse des prix immobiliers notamment. «Chaque studio me rapporte 6%. Or, si j'achetais les mêmes aujourd'hui, ce rendement tomberait à 2,5, voire 3%.» Bientôt à la retraite, Viviane est satisfaite du patrimoine qu'elle a constitué. «Ma pension devrait avoisiner 1.300euros par mois. Grâce aux studios, j'aurai 1.500euros de plus», prévoit-elle.

Pour Michelle Z., 47 ans, vivant à Salon-de-Provence, les débuts ont été catastrophiques. Pendant un an, son locataire n'a pas payé et, quand elle a enfin récupéré son deux-pièces, «c'était devenu un squat avec des murs tagués et abîmés au burin, des robinets sciés, et des encadrements de portes enlevés. L'horreur! J'ai tout remis en état et revendu.» Quelques années plus tard, sur les conseils de son gestionnaire en patrimoine, cette orthophoniste tente une nouvelle opération «pour payer moins d'impôts et préparer des revenus d'appoint pour ma retraite». Dix ans plus tard, Michelle Z. s'apprête à acheter un troisième bien : un studio dans une résidence étudiante de Lyon. «Je vais devoir réaliser un effort d'épargne supplémentaire et m'endetter, mais c'est encore possible tant que je travaille.» Avec le recul, elle ne regrette pas de s'être à nouveau lancée. «Je paie deux fois moins d'impôts qu'avant», avoue-t-elle.

Pour Gérard D., la situation est en revanche plus délicate. «Je suis financièrement asphyxié», se désespère ce retraité de 80 ans, propriétaire par héritage d'un immeuble parisien (dix lots) depuis vingt-neuf ans. Ces dernières années, le défilé des locataires s'est accéléré et a provoqué une augmentation trop importante des dépenses de travaux avant chaque relocation. «Les locataires tournent plus vite, en moyenne tous les quatre ans, contre dix à quinze ans il y a quelques années. Cette majoration des frais de remise en état m'a mis à sec. Je me suis déjà endetté pour une somme équivalente à deux ans de loyers. Mais aujourd'hui, impossible d'emprunter davantage en raison de mon âge. Du coup, je vais laisser vacant un appartement de 150mètres carrés que je ne peux financer, explique ce Parisien. C'est aujourd'hui compliqué à gérer. Je songe à vendre mon immeuble par appartement. Mais à cause du changement de taxation sur les plus-values, je dois patienter encore deux ans. A cette échéance, j'aurai passé le cap des trente ans de détention et serai exonéré de plus-values immobilières.»

Installé à Méry-sur-Oise, Michel C., 60 ans, a choisi de déléguer la recherche, le choix de ses locataires et la gestion du bail de ses cinquante biens immobiliers (appartements, immeubles et garages) à un professionnel. «C'est mieux de passer par un intermédiaire, car les relations entre propriétaires et locataires sont antinomiques», assure-t-il. Son parc, il se l'est constitué depuis vingt-cinq ans entre Dijon, Gisors et L'Isle-Adam. Pour ce chef d'entreprise, «ce patrimoine constitue une sécurité pour sa famille et s'avère un bon outil de transmission». Grâce à la loi Tepa et à un démembrement de propriété, «j'ai déjà tout donné à mes filles», se réjouit-il.

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  • M1084720 le lundi 21 nov 2011 à 08:32

    C'est simple:sur ma retraite je suis taxé entre 10 et 15,sur mes loyers entre 25 et 30 et sur mes PV boursières entre 30 et 35% mais c'est quand même le locatif qui me cause le plus de souci et me casse le plus le dos!

  • M5661885 le dimanche 20 nov 2011 à 18:48

    L'immobilier, c'est très bien à 4 conditions: 1) acheter pas trop cher, sans gros travaux et dans un centre-ville, 2) être soi-même un bon bricoleur qui habite à côté du bien loué, 3) choisir soi-même ses locataires et exiger des cautions, 4) louer en meublé pour réussir à sortir un mauvais payeur. Sinon, tout le revenu sera "mangé" par les travaux, les périodes vides, les intermédiaires, la fiscalité. Tout à fait d'accord avec DID1A pour choisir l'assurance-vie si on n'est pas dans ce cas ...

  • DID1A le dimanche 20 nov 2011 à 16:50

    si il est possible de déléguer la gestion avec 50 appartements,avec 3 ou 4, pour la rentabilité, il faut, gérer et faire les travaux soi même.Ayant acquis progressivement, depuis 30 ans des logements sur la cote d'azur, je m'en désengage maintenant ne pouvant plus physiquement,en assurer l'entretien,le montant de mes loyers stagnant depuis 5 ans et la fiscalité augmentant.trop d'impôts tue l'impôt, en assurance vie si le patrimoine n'augmente pas, le revenu est équivalent et évite l'infarctus

  • DID1A le dimanche 20 nov 2011 à 16:37

    Très intéressant et conforme à la réalité, alourdissement de la fiscalité ( csg et foncier, modification de la déduction des charges, suppression du LINEMANN, BESSON ,etc )alors que l'on conserve un locataire à loyer réduit et prix d'achat élevé ont rendu ce placement très difficile dés qu'il y a des impayés,l' assurance loyer impayé car souvent le locataire n'entre pas dans ses critèrespour ma part sur la cote d'azur,je dirais plutôt que le tourne over est de 2 à 4 ans,