Investir dans l'immobilier à Berlin : pourquoi c'est une bonne idée

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S'offrir un studio pour 80 000 euros. C'est un rêve depuis longtemps inaccessible pour les Parisiens. Et même pour la plupart des habitants des grandes métropoles françaises. A Berlin, c'est le tarif. Avec à la clé pas loin de 30 mètres carrés. Affichant un prix moyen à 2 800 euros le mètre carré, la capitale allemande figure parmi les villes les plus attractives d'Europe.

Mais avec un coût à l'achat aussi bas, y a-t-il encore des locataires ? Car le tout n'est pas d'acheter. Mais de trouver un locataire ensuite. Sur ce point, pas de problème car Berlin conserve un taux de propriétaires très faible, à moins de 20 %. Cela pour des raisons à la fois culturelles et économiques, louer étant souvent bien plus intéressant qu'acheter. Car les loyers eux aussi sont très bas, de l'ordre de 8 à 9 euros du mètre carré en moyenne sur l'ensemble de la ville. Et même dans les secteurs les plus recherchés, ils dépassent rarement 13 ou 14 euros. Sachez d'ailleurs que vous ne pourrez pas forcément appliquer ce montant maximal dans cette ville où la hausse des loyers est réglementée. "Si vous achetez un bien déjà loué, même à un tarif très décoté, vous ne pourrez pas augmenter le loyer de plus de 15 % par an tous les trois ans", explique Cyril Gastambide, agent immobilier spécialisé sur Berlin et éditeur du site Capitalpierre.com. D'où des rentabilités loin d'être mirobolantes : entre 3 et 4 % brut, une fois les frais et charges déduites. Car ces derniers sont relativement élevés. Comptez près de 8 % pour ce qui équivaut à nos frais de notaire et un peu plus de 7 % de frais d'agence, non négociables. Quant aux charges, elles sont de l'ordre de 3 à 4 euros du mètre carré par mois. Néanmoins, les deux tiers pourront être refacturés au locataire.

Une bonne façon de booster la rentabilité est de viser un appartement vide et de le consacrer à de la location meublée, les loyers étant alors libres. Quelle que soit la...

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