Interview Jacqueline Faisant présidente de BNP Paribas REIM France (suite)

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 Le versement de plus-values est plutôt une démarche vertueuse dans un contexte de hausse des valeurs…

Malgré une contraction des rendements de l'immobilier, les SCPI de BNP Paribas Reim France affichent dans l'ensemble un résultat satisfaisant. En 2016, la société envisage de lancer un produit sur l'Allemagne et surtout d'accentuer ses efforts sur le taux de remplissage de ses SCPI.

Quelles sont vos satisfactions en 2015 ?

Le produit pierre-papier continue de séduire. Notre collecte globale a été de 367 m€ répartis à 87% pour Accimmo Pierre et Pierre Selection et–% pour l'OPCI BNP Paribas Diversipierre.

Le marché secondaire de nos SCPI fermées d’immobilier d’entreprise reste fluide avec peu de parts en attente (0,8 m€ en attente à fin décembre, soit entre 0,08% et 0,1% du capital de chaque SCPI). Et la valeur de parts (pour les SCPI à capital fermé) a légèrement cru (entre 2 et 6%), avec un démarrage positif des valeurs depuis janvier.

Les résultats sur nos produits sont plutôt meilleurs que prévus. Les raisons ? D'abord des congés de locataires que nous avions anticipés ne sont pas intervenus. Ensuite, certaines locations ont permis – même si nous avons des franchises - d’absorber des charges. Enfin, nous avons vendu certains immeubles et avons pu ainsi réaliser de confortables plus-values.

De ce fait, nous maintenons un niveau de distribution correct : Accès Valeur Pierre affiche 5,08%, tandis que Pierre Sélection enregistre 4,16%, Soprorente 5,78%, France Investipierre 5,15% et Accimmo Pierre 4,51%.

Quant à BNP Paribas Diversipierre, notre OPCI grand public, il réalise une performance de 7% en raison de la très bonne performance de l’immobilier physique et de la bonne tenue en fin d’année de la poche actions qui est exclusivement investie sur des valeurs européennes labellisées ISR.

 

Et vos sujets de mécontentement ?

En terme macro économique : Il y a beaucoup d’argent disponible sur le marché immobilier. Les déceptions sur le marché des actions et des obligations ont renforcé l'appétit des acheteurs en immobilier tertiaire. Evidemment, cela pousse à la hausse les prix à l’acquisition et par voie de conséquence les rendements baissent.

Deuxième point, les surfaces vacantes mettent du temps à se louer et les locataires négocient âprement les termes de leurs baux. Là encore cette situation entraine une tendance à la baisse des valeurs locatives, tant en commerces qu’en bureaux.

 

Et pour vos SCPI ?

Globalement les SCPI tertiaires ont un résultat net d’exploitation par part (i.e. les loyers encaissés, nets de charges) comparable à 2014 (Acces Valeur Pierre : +3%, Pierre Sélection : + 5%). En revanche nous enregistrons des baisses sur Accimmo Pierre baisse (- 5,5%) et France Investipierre (- 4%).

Si nos équipes ont signé–7 nouveaux baux pour 35 m€ (+32%) le taux de vacance (ASPIM) reste élevé (entre 4 et 20% selon les SCPI). Un bémol toutefois, ce taux est en partie minorable par les franchises de loyer.

Plus important, pour maintenir nos dividendes sans démunir la SCPI de ses réserves … il faut faire face à des travaux ou des vacances. Il faut donc distribuer des plus-values, du report à nouveau ou de la prime d’émission. Par exemple, Soprorente a puisé 2,5€ sur un total de 14,5€ par part et un prélèvement de 1,5€ a été effectué pour France Investipierre sur un total de 11,8€ par part.

Selon moi, le versement de plus-values est plutôt une démarche vertueuse dans un contexte de hausse des valeurs sauf qu'il est regrettable que ces opérations soient parfois réalisées pour compenser la stagnation ou la décroissance du résultat distribué opérationnel.

Enfin le marché secondaire est actif. Sur une SCPI à capital fermé, une décote de 5 à 10% peut s’expliquer. Au-delà de 15% c’est excessif et nous trouvons cette situation dommage.

 

Quelles sont vos perspectives 2016 tant pour vos SCPI que votre OPCI ?

L’année démarre fort pour la collecte. La pierre-papier semble encore être en 2016 une valeur refuge dans un contexte d’incertitudes politiques et économiques et de risques de gravités diverses bien identifiés.

Les investissements en tertiaire devraient poser les mêmes questions qu’en 2015 : une certaine rareté de bons produits, une forte aspiration des investisseurs pour le même type de produits avec une aversion au risque qui demeure sans oublier des prix élevés puisqu’on voit bien que tous les économistes repoussent encore une fois d’un an l’éventualité d’une faible remontée des taux.

Pour nos SCPI, nos prévisions partagées avec les conseils de surveillance restent raisonnables. Nous envisageons une diminution du résultat d’exploitation pour 3 d’entre elles ce qui maintiendra tout de même pour toutes un rendement compris entre 5,51% et 4,16%. Et nous allons vendre quelques produits et réaliser des plus-values.

 

 Et les valeurs ?

 Rareté du produit, forte demande, maintien de taux durablement bas….c’est l’équation d’une tendance à la hausse pour l’immobilier. Du moins pour l’immobilier très haut de gamme et très bien situé. Par prudence et parce que le patrimoine de nos SCPI n’est pas exclusivement composé d’immeubles exceptionnels en termes de localisations, de prestations ou de situations locatives, nous avons considéré que les valeurs se maintiendraient. Nous ne parions pas sur une nouvelle appréciation des valeurs après les augmentations constatées dans nos expertises 2015.

Nous restons très prudents sur le marché locatif : les négociations de début d’année semblent démontrer que les utilisateurs sont plus confiants et plus optimistes. Concrètement, pour nos produits cela se traduit par une diminution des avantages donnés aux locataires en terme de franchise ou de prise en charge de travaux. Donc une légère augmentation des loyers économiques. Par contre, pas d’augmentation des valeurs de loyers faciales en vue, sauf sur les immeubles très haut de gamme.

L’OPCI BNP PARIBAS Diversipierre a bien débuté l’année, même si la performance de la poche des valeurs mobilières tire un peu la performance globale vers le bas. Mais nous avions décidé en fin d’année, pour des raisons techniques et opportunistes, de sous-pondérer cette poche. Bien nous en a pris ! Le gérant envisage de revenir en mars à sa pondération cible, en privilégiant les valeurs foncières allemandes, espagnoles et peut-être portugaises. Pour l’immobilier physique, nous resterons prudents : des immeubles neufs, en VEFA loués, ou presque totalement loués dans de bonnes localisations tertiaires européennes, avec quelques produits core, dans l’objectif d’anticiper les besoins de liquidité intrinsèque inhérente à ce produit.

 

Quels sont projets en 2016 pour vos produits aux particuliers ?

Maintenant que la convention fiscale franco-allemande a été révisée, il n’y a plus d’incertitude sur ce sujet. Nous envisageons de lancer sous réserve du visa de l’AMF, une SCPI dédiée à des investissements tertiaires en Allemagne, pour profiter de notre position locale de société de gestion à Munich. Nous proposerons à nos clients des modalités de vente de parts d'Accimmo Pierre en démembrement, à partir de mars en association avec des compagnies d’assurance extérieures au groupe BNP Paribas, pour l’usufruit et les clients de la banque pour la nue-propriété.

Surtout, nous allons nous centrer sur la situation locative afin de protéger et d’améliorer le taux d’occupation des SCPI. Nos objectifs sont différents selon les produits pour tenir compte des spécificités des marchés et des immeubles, mais nous aimerions globalement progresser de 1 à 2% dans le taux d’occupation. La priorité est de préserver le rendement des associés. Les projections que nous avons présentées aux conseils de surveillance nous permettent d’établir des prévisions stables pour Pierre Sélection et France Investipierre, en légère diminution pour Accès Valeur Pierre, et Soprorente, et en légère augmentation pour Accimmo Pierre soit des rendements prévisionnels entre 4,16% et 5,5%. 

 

Quelle est la situation du marché locatif dans vos SCPI?

Mises à part certaines zones très demandées (le quartier Saint-Lazare- Opéra à Paris), les valeurs locatives dans l'ensemble n’ont pas progressé, et ce d’autant que les indices sont flats ou négatifs. Les avantages (loyers gratuits, travaux) concédés aux locataires restent importants (équivalent à 2/3 mois de loyers gratuits par année d’engagement signée). Le taux de vacances global reste en fin d’année supérieur à 7,4% en Ile de France avec des disparités importantes.

Cette tendance se retrouve dans nos SCPI de bureaux. Le taux moyen d’occupation de nos SCPI de bureaux selon les SCPI à fin décembre s’établit entre 91,7% et 98%, avec une moyenne à 93%, en fin d’année. Ce qui est plutôt satisfaisant dans le contexte actuel ! Pour être précise nous avons signé en 2015 de nouveaux baux pour 46 m€ et des renouvellements pour 10 m€. En face, nous avons enregistré environ 31 m€ de libérations.

L’année 2016 démarre correctement avec de belles négociations en cours, mais aussi de nouvelles annonces de départs de locataires qui veulent s’étendre, rationaliser leurs surfaces, ou gérer leurs croissances suite à une fusion.

Compte tenu des négociations en cours, des départs programmés et des immeubles que nous allons acquérir, nous avons une prévision de remplissage d’environ 93,6% des immeubles de bureaux pour fin 2016, soit une progression modeste, certes, mais rassurante. Mais pas de prévision d’indexation des loyers et ce depuis la 3ème année consécutive.

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