Interview de Jean-Christophe Antoine, Directeur Immobilier du groupe Perial

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Primaliance : Comment s’est comporté le marché de l’immobilier au cours du 1 er trimestre ?

Le climat est loin d’être euphorique…. Avec une économie à croissance nulle, une pression fiscale alourdie, une politique de rigueur budgétaire, une baisse des investissements, les fondamentaux sont loin de plaider en faveur d’une tendance haussière de l’immobilier… tant dans les prix de vente que dans les prix à la location. Par nature, l’immobilier a une certaine inertie. Nous ressentons depuis peu les effets de la crise et anticipons hélas, qu’il n’a pas de rebond à espérer avant 2 ans.

Du côté des ventes, les acquéreurs se montrent exigeants. Soutenu par des investisseurs étrangers qui ne regardent pas de trop près la rentabilité à court terme, le « prime » a toujours la cote et conserve un niveau de prix moyen stable. Pour les autres biens, c’est devenu plus compliqué.

Les entreprises étudient les coûts attentivement quitte à quitter le centre de Paris et à optimiser leur surface.

En outre le poids de la CVAE qui a remplacé la taxe professionnelle a contribué à alourdir leur facture globale de leur investissement ce qui ne contribue pas à la fluidité du marché. Même constat du côté des locataires. L’heure est propice à la renégociation –à la baisse- des baux. Quant à l’offre neuve elle n’est pas servie en totalité pour la première fois depuis plusieurs années.

 

Primaliance : Le contexte est-il favorable aux SCPI ?

 

Pas vraiment. Toutefois, il est toujours possible de pallier en partie à ces difficultés. Je crois fermement que le temps de la gestion passive est révolu. Fini les propriétaires sourds ou aveugles ! Il convient d’être actif, de nouer un dialogue permanent avec ses locataires ou ceux aspirants à l’être. Il s’agit également de connaitre parfaitement son immeuble, de montrer une bonne maitrise des charges, d’offrir une certaine réactivité à leurs problématiques afin de les fidéliser. Les durées de relocation s’étant allongées, il me semble qu’il vaut mieux faire un petit effort sur le montant du loyer avec un locataire de qualité plutôt que d’être longtemps avec un bien qui ne trouve pas preneur.

En ce qui nous concerne, nous sommes plutôt positifs. Le taux de rendement moyen de nos investissements a augmenté de 40 points de base par rapport à l‘année dernière. En dépit d’une pression à la baisse, l’immobilier au travers des SCPI reste bien rémunéré par rapport à de nombreux autres placements d’épargne. Reste que sa rentabilité dans une économie morose, exige plus de sélectivité et un regard aiguisé sur les tendances du marché.

 

Primaliance : Pourquoi acheter à Reims du commerce ? est-ce un changement de stratégie ?

 

Cet investissement correspond, en premier lieu, à une opportunité en terme de performance et de pérennité locative. Cet actif à usage de commerces est très bien situé au sein de la première zone commerciale de Reims avec comme locomotives commerciales : Cora (15 000m²), Leroy Merlin (9 000 m²), Jardiland (4 800 m²), Alinea (5 000m²) et But (5 000 m²). Cet actif est loué depuis 2004 au même locataire qui a d’ores et déjà accepté le renouvellement de son bail à des conditions de marché pour une nouvelle période de 9 ans. Enfin, il s’agissait également de profiter de l’opportunité financière compte tenu d’une négociation favorable sur le prix et par conséquent d’obtenir un rendement supérieur à 8,60% en parfaite adéquation avec les objectifs de notre SCPI.

D’une manière plus stratégique pour PFO2, il s’agit d’établir un équilibre entre des actifs de taille significative de 6 à plus de 10.000 m2 qui ont des valeurs unitaires comprises entre 20 et 65 millions d’€uros et des actifs de plus petite taille unitaire comme Reims qui représente un montant de 1 million d’€uros. Cet équilibre permet tout à la fois de mieux développer notre stratégie environnementale sur les actifs de grande taille mais qui pourrait se révéler moins liquide en cas de blocage du marché immobilier. Aussi, l’acquisition d’actifs de taille unitaire plus faible permet une plus grande liquidité car en cas de vente les acquéreurs potentiels seront plus importants sur ces actifs.

Primaliance : Quels sont les risques locatifs à ce jour pour l’année 2013 sur nos SCPI ? et où en est la collecte de PFO2 ?

 

Pour PF1 : les risques locatifs sur 2013 tenant compte des baux arrivant à échéance de leur durée contractuelle (9 ans) et les possibilités de résiliation triennale représentent environ 5,6% du loyer de l’année 2012.

Pour PF Opportunité : les risques locatifs sur 2013 tenant compte des baux arrivant à échéance de leur durée contractuelle (9 ans) et les possibilités de résiliation triennale représentent environ 1,2% du loyer de l’année 2012.

Pour PFO2 : les risques locatifs sur 2013 tenant compte des baux arrivant à échéance de leur durée contractuelle (9 ans) et les possibilités de résiliation triennale représentent environ 3,3% du loyer de l’année 2012 et compte tenu du fait que cette SCPI est en augmentation de capital, sur la base du revenu prévisionnel 2013, ce taux de risque diminuerait à 2,10%. En tout état de cause, à ce jour le risque réel est largement inférieur au risque potentiel indiqué et nos prévisions de revenus 2013 établis fin 2012 devraient être respectés.

La collecte PFO2 se maintient à un bon niveau avec une collecte brute sur le 1er trimestre 2013 de 45,7 millions d’Euros. La trésorerie disponible est entièrement investie en actifs immobiliers. De ce fait, nous estimons que PFO2 verra son résultat courant 2013 à la hausse lui permettant de maintenir un bon niveau de distribution tout en augmentant le report à nouveau.

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