Impôts: comment défiscaliser grâce à l'immobilier

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Que ce soit en investissant dans un logement neuf via les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard ou en achetant des parts de SCPI fiscales, l’immobilier peut vous aider à diminuer le montant de l’impôt que vous allez payer en 2016. Mais il faut faire vite.

Réaliser un investissement immobilier vous permet d’alléger votre fiscalité mais pas seulement… Par la même occasion, vous vous constituez un patrimoine susceptible de vous procurer un revenu complémentaire au moment de la retraite et d’être transmis à vos enfants. Le tout, sans apport financier ou presque, puisque la pierre est le seul investissement pouvant être financé à crédit.

Compte tenu de certains délais incompressibles (dans l’ancien, il s’écoule en moyenne trois mois entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente notarié) vous devez, pour défiscaliser vos revenus 2015, investir dans un logement neuf déjà construit. En effet, l’avantage fiscal démarre l’année de l’achat du bien ou de la date de l’achèvement des travaux si elle est postérieure. Il existe une alternative à l’investissement en direct: l’acquisition de parts de sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI) fiscales.

Une réduction d’impôt de 12 à 21 % avec le dispositif Pinel

En vigueur jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Pinel s’applique aux investissements réalisés dans des immeubles neufs ou assimilés neufs (réhabilitation lourde, transformation en habitation d’un local antérieurement affecté à un autre usage, etc.). Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt variable en fonction de votre engagement locatif: 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. L’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du logement retenu dans la limite de 5500 €/m² habitable. Ces taux sont respectivement portés à 23 %, 29 % et 32 % pour les opérations Pinel en outre-mer. Sur une même année, l’investissement est plafonné à 300.000 € et à deux opérations.

En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devez respecter plusieurs contraintes parmi lesquelles le choix d’un bien dans un secteur où la demande locative excède l’offre (les communes des zones A bis, A et B1 sont d’emblée éligibles au Pinel, celles de B2 le sont sur agrément préfectoral et celles de zone C, systématiquement exclues) et le respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire. A noter: la location à un ascendant ou un descendant est autorisée si les conditions inhérentes aux ressources de l’occupant et au loyer sont réunies.

Avant de vous engager, rendez-vous systématiquement sur place pour vous assurer de la qualité de l’emplacement du programme dans la commune (proximité des transports, des commerces, absence de nuisances…). Vérifiez aussi le dynamisme du marché locatif local et le niveau des loyers pratiqués. Bien menée, une opération Pinel peut rapporter autour de 3 % brut (loyers annuels/prix d’achat), avant avantage fiscal.

Une réduction d’impôt de 11 % en investissant dans une résidence services

Acheter un logement dans une résidence services (résidences d’affaires, de tourisme, étudiantes, seniors, pour personnes âgées dépendantes…) gérée par un exploitant (Pierre & Vacances par exemple) vous permet d’obtenir un rendement brut compris autour de 4 %. Si vous réalisez l’investissement avant le 31 décembre 2016, vous pouvez avoir accès au régime Censi-Bouvard avec, à la clé, une réduction d’impôt de 11 % des sommes investies (dans la limite de 300.000 €) répartie sur neuf ans.

Pour sécuriser votre investissement, vérifiez la situation de la résidence et le sérieux du gestionnaire. Pour cela, visitez des établissements déjà en exploitation. Lisez aussi attentivement les clauses du bail afin de vérifier, notamment, quelles seront les réparations à votre charge.

Diminuer votre base imposable en réalisant des travaux dans un bien locatif

Il est trop tard pour réaliser un investissement dans l’immobilier ancien en vue de réduire votre impôt de l’an prochain, mais pas pour rénover un bien locatif que vous possédez déjà. En effet, les dépenses de travaux sont imputables dans un premier temps sur vos loyers puis, si un solde subsiste, sur votre revenu global de l’année (dans la limite de 10.700 €) où les travaux ont été réalisés. S’ils sont importants, vous avez intérêt à en faire effectuer une première partie à la fin de cette année et une seconde début 2016. Vous pourrez ainsi déduire 10.700 € pendant deux années consécutives.

Les SCPI fiscales pour défiscaliser jusqu’à la dernière minute

Jusqu’au 31 décembre (ou presque) vous pouvez acheter des parts de SCPI fiscales pour défiscaliser vos revenus 2015. Vous profitez ainsi des régimes Pinel et «déficit foncier» dans les mêmes conditions que si vous réalisiez l’investissement en direct… les soucis de gestion (impayés de loyers vacance locative, etc.) en moins! Une troisième catégorie de SCPI fiscales vous permet de bénéficier du dispositif Malraux. Vous déduisez alors de 22 à 30 % des dépenses engagées par la société de gestion pour rénover des immeubles situés dans des périmètres définis par les pouvoirs publics. Le montant de ces travaux représente environ 50 % du coût de la part.

Il est possible d’investir dans les SCPI fiscales à partir de quelques milliers d’euros seulement, ce qui rend le produit accessible à tous les budgets. Cela vous permet aussi d’investir la somme exacte pour répondre à vos besoins en défiscalisation. Vous pouvez, par exemple, optimiser votre plafonnement des niches fiscales (voir encadré) ou le déficit foncier nécessaire à la neutralisation de vos loyers.

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  • pelochon le vendredi 16 oct 2015 à 10:45

    je cours chez mon CGP, l'affaire est trop belle