Immorente souhaite maitriser sa collecte et ses investissements

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Le dernier exercice d'Immorente (Sofidy) a été marqué à la fois par une politique d'investissement très active et des mesures de maitrise de la collecte afin de maintenir "la capacité de la SCPI à générer des performances satisfaisantes à court, moyen et long terme".

Résultat de cette stratége, le prix de revient du patrimoine a progressé en 2012. Il s'établit à 1590€ / m2 contre 1418€ / m2 fin 2011.

Au chapitre des investissements, Immorente a réalisé 47 actifs ont été acquis en 2012 pour 232 M€. Repartis entre commerces (58%) et ensemble de bureaux (42%), ils ont généré une rentabilité immédiate de 6%. Surtout, Sofidy insiste sur "la sécurité des investissements qui passe autant par la qualité de la localisation que par la recherche de baux fermes occupés par des locataires de qualité".

L'important programme d'acquisitions n'a été pas seulement financé par la collecte (41,9M€ au 2ème trimestre)et la trésorerie de la SCPI. Immorente a également mis en place une "politique d'effet de levier modéré" grâce au recours à des emprunts bancaires. Contracté autour d'un taux moyen de 2,93% et sur une durée résiduelle de 12 ans, l'endettement reste léger. Il représente 4,2% de la valeur du patrimoine et a contribué au financement d'un immeuble à Paris et d'un centre commercial à Villefranche Sur Saone. En parallèle, de nombreux arbitrages (12,4M€) ont été opérés soit de manière opportunistes soit encore sur des actifs matures ou ne correspondant plus aux nouveaux critères d'investissements.

Pour le 2ème trimestre, 1,4 M€ ont été investis. La somme a été destinée à 2 commerces de centre ville loués et situés en Belgique et à Saint-Amand-les-Eaux (59). A ces investissements s'ajoutent des engagements d’acquisition pour un montant de 59,2 M€ au 30 juin 2013. La rentabilité immédiate moyenne des investissements réalisés et engagés depuis le début de l’exercice s’élève à 5,4 %. Côté cessions, le total des ventes atteint 4,46M€ pour 1M€ de plus-values. En y ajoutant les promesses ou engagements fermes signés, le montant des cessions atteint 18 M€ net vendeur sur la période.

Bien que légèrement en baisse par rapport à la fin 2012 (94%), le TOF reste a un niveau élevé (93,6%). Dans le détail, parmi les 50 relocations effectuées en 2012, 21 ont fait l'objet d'une "revalorisation à la haussse du loyer" précise Sofidy. Mais, dans un environnement difficile, la société de gestion ne cache pas  avoir aussi consenti des baisses de loyer "à apprécier au regard des revisions indicielles successives qui ont parfois fait évoluer les loyers à des niveaux supérieurs au marché".

Le marché secondaire d'Immorente est fluide. Le rapport annuel de la SCPI précise "qu'aucune demande de retrait n'a jamais été en suspens" en 2012. Cette affirmation est également valable au 1er semestre 2013 où là encore aucune part n'est en attente de cession

Du point de vue de la distribution, la fourchette prévisionnelle 2013 sera affinée au cours des prochains trimestres. Mais d'ores et déjà, Sofidy estime qu'elle "sera comprise entre 16,5€ et 17€ ", un montant proche de celle versée en 2012 (16,5€).


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