Immobilier : vivre en banlieue et s'y plaire

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Les prix, qui s'étaient encore envolés l'an dernier autour de Paris, stagnent, voire régressent. Plutôt une bonne nouvelle pour les acquéreurs. Le point ville par ville, avec ceux qui les connaissent le mieux : habitants et agents immobiliers.

Passé le périphérique parisien, les belles adresses ne manquent pas. Les opportunités d'achat non plus. D'autant que le ralentissement de l'activité est bel et bien réel. Côté appartements anciens, selon les derniers chiffres publiés par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France entre le 4e trimestre 2010 et le 4e trimestre 2011, les transactions ont chuté en moyenne de 18 % sur l'ensemble de la petite couronne et de 20% sur la grande couronne. Côté maisons, la baisse s'établit respectivement à 22% et à 19%. Une situation qui s'amplifie encore depuis le début de l'année. «Sur l'Ile-de-France, on a quasiment perdu un tiers des acquéreurs», affirme même Sébastien de Lafond, le fondateur de Meilleursagents.com. Dans ce contexte, les prix décélèrent franchement. En petite couronne, si les valeurs ont grimpé de 8,8% l'an dernier, un coup d'½il au dernier trimestre rend compte d'une situation qui se détériore, les valeurs s'affichant en retrait de 0,7%. Même chose en grande couronne: - 0,9%.

Avec une chute de 1,2% en petite couronne et de 1% en grande couronne, les maisons n'échappent pas non plus à cette tendance baissière. Et aucun département n'est épargné non plus. «C'est la première fois depuis deux ans que l'on assiste à une interruption de la hausse des prix, et très clairement, les hausses à deux chiffres sont terminées», confie Sébastien de Lafond. Paradoxalement, cette situation est loin de bloquer le marché. Car les acquéreurs qui ont encore les moyens de mener leur projet ont bien compris que le marché devenait attractif. «Le bricolage sur les prix est terminé», prévient Sébastien de Lafond. D'autant que les acquéreurs ont le choix et du temps que les vendeurs, eux, n'ont pas forcément. Cette redistribution des cartes vaut aussi pour les communes les plus courues de la région parisienne.

o Boulogne-Billancourt

o Neuilly-sur-Seine

o Versailles

o Clamart

o Levallois-Perret

o Meudon

o Issy-les-Moulineaux

o Saint-Germain-en-Laye

o Montrouge

o Vincennes et Nogent-sur-Marne

o Saint-Mandé

o Enghien/Montmorency

? Boulogne-Billancourt: attentisme de mise

Si la ville a définitivement tourné le dos à son passé industriel et attire une clientèle fortunée, son marché n'en subit pas moins le contrecoup d'une période préélectorale qui ¬inquiète. «On n'est plus dans l'euphorie des années passées, lance Marie-Hélène Delorme, gérante d'une agence Orpi, les transactions chutent depuis le début de l'année et l'attentisme est de mise.» Pour l'instant, les vendeurs ont tendance à camper sur leurs positions. Si les notaires font état d'un prix moyen de 7090 ¤/m² (+ 11,7 % sur un an au 4e trimestre 2011), il existe d'importantes disparités d'un quartier à l'autre. Un élément semble acquis: la hausse est terminée. Sauf sur les produits rares autour du bois. Du côté de l'hôtel de ville, quartier très tendance, les valeurs oscil¬lent entre 6 500 et 8 500 ¤/m², reflet d'un bâti très disparate. Même chose avenue Jean-Jaurès, ¬artère très commerçante, où les valeurs grimpent entre 7500 et 8000 ¤/m², tout comme Porte de Saint-Cloud. Ailleurs, elles chutent entre 6500 et 7000 ¤/m². Par exemple, au pont de Sèvres (sauf sur les rives de Seine). En témoigne ce 3 pièces de 53 m² situé rue Marcel-Dassault, parti à 350.000 ¤.

Alexandra Gavsevitch, 43 ans, gérante d'un centre Vital à Boulogne-Billancourt

«J'habite Boulogne-Billancourt depuis vingt ans. J'ai vécu une dizaine d'années dans le quartier Marcel-Sembat et maintenant, je réside dans le quartier de l'église. J'y travaille aussi puisque j'ai ouvert un centre de remise en forme avenue Victor-Hugo, en face du Monoprix. Ce qui me plaît, à Boulogne, c'est qu'il y a une vraie vie de quartier et que l'on a tout à portée de main, comme à Paris. J'y apprécie aussi la présence du bois, où je fais mon jogging.»


? Neuilly-sur-Seine: rudes négociations

Quai Bourdon, au nord de la ville, un appartement estimé à 8200 ¤/ m², s'affiche désormais à 7 200 ¤ sans retenir l'attention du moindre acquéreur. Et cet exemple est loin d'être isolé. A Bagatelle, un appartement familial de standing (living et 3 chambres) a eu du mal à trouver preneur à 7700 ¤/m². Raison invoquée? «Pendant treize ans, sauf une courte période en 2008/2009, les vendeurs ont fait la loi et les hausses ont été considérables,» note Eric Sellier, le gérant d'une agence Century 21. Pour preuve: + 17,7 % de hausse l'an dernier. Résultat, il fallait tabler sur 9580 ¤/m² fin décembre 2011. Des prix abusifs selon les Neuilléens. D'où une activité en net repli et une hausse qui n'était plus, au dernier trimestre, que de 2,2 %. «Premières victimes de la décélération des prix, les biens à défauts, les artères bruyantes...», indique Catherine Van Aal, responsable de l'agence Barnes de Neuilly. «Ils sont nombreux sur Neuilly, mais les vendeurs s'imaginent toujours détenir l'appartement top niveau», renchérit Jean-Louis Sadone, responsable de l'agence du même nom. Aux Sablons (24 % de hausse l'an dernier), et à Saint-James (+ 13 %), c'est la stabilisation qui l'emporte. Métro Sablons, un 108 m2 vient de trouver preneur à 1,1 M ¤. Rue Saint-James, un 146 m2 a été acquis 1,845 M ¤. «Dans ces bons quartiers, le c½ur de l'offre se situe entre 9 000 et 10 000 ¤/m²», résume Catherine Van Aal.

? Versailles au sommet

Versailles ne se remet pas de la hausse des prix de l'année dernière. Pas moins de 25 %, et un prix moyen au mètre carré qui atteignait fin décembre 6182 ¤! Résultat, les appels se font rares et les acquéreurs ergotent sur les prix. «Compte tenu d'un parc exceptionnel mais très énergivore, les acquéreurs incluent d'emblée le prix des travaux dans la négociation, indique Thierry Dugrillon, gérant d'une agence Century 21. Ils préfèrent d'ailleurs les immeubles proposant un chauffage individuel qu'un chauffage collectif.» Dans l'ensemble et dans les meilleurs quartiers, les prix oscillent entre 5800 et 6800 ¤/m². Ainsi, rue Alexandre-Ier, un studio de standing de 29 m² avec parking et cave vient de se négocier 195.000 ¤. Quartier de l'Hermitage, rue Exelmans, un 4 pièces de 100 m² a été acquis à 580.000 ¤, soit un prix nettement inférieur à Notre-Dame. Rive droite, les valeurs chutent d'un cran. Un 2 pièces de 71 m² a trouvé preneur pour 398.000 ¤. Même ordre de prix dans le quartier des Chantiers. En revanche, du côté de Porchefontaine, un 4 pièces rue Yves-le-Coz (63 m²) vient de s'échanger à 253.000 ¤.

Thierry Rolland, 49 ans, coiffeur et propriétaire de trois salons «Thierry Rolland» à Versailles

«J'ai installé mes trois salons de coiffure à Notre-Dame, Saint-Louis et Chantiers, où je reçois de nombreuses personnalités versaillaises. Ici, la vie est vraiment facile. On a la chance d'avoir cinq gares (SNCF et RER), de bénéficier d'excellents lycées où la réussite au bac frise les 100 %, d'un grand hôpital... Sans oublier le château et son fabuleux parc, et le marché, qui rythme la vie locale.»


? Clamart: petite baisse de prix

Une chose est sûre, les Clamartois ne digèrent pas la hausse de l'an passé: + 24 %, ce qui porte le prix moyen au mètre carré à 5360 ¤ (4129 ¤ en 2010). D'où un très net fléchissement des transactions. «On est tout de même loin de la chute qui s'était opérée en 2008», indique Marie-Thérèse Morais, gérante de l'Immobilière du Parc. «Les budgets sont aussi plus étriqués», ajoute Manoug Minassian, le responsable de l'agence Century 21 Immo Invest. Ce qui oblige les vendeurs à revenir à la raison. «Sur les six derniers mois, la baisse des prix est de l'ordre de 3 à 5 %», reconnaît ce même professionne, l qui cite en exemple une maison en meulière de 90 m² avec studio de 20 m² indépendant et 300 m² de jardin, vendue 650.000 ¤. Selon lui, elle aurait pu se négocier 30.000 à 40.000 euros de plus l'an dernier. Près de la gare, toutefois, certains biens se vendent toujours à des ¬niveaux très élevés. Comme ce 72 m² parti à 455.000 ¤ (6300 ¤/m2). Même chose côté mairie, où, rue des Truilles, un acquéreur a déboursé 810 000 ¤ pour une maison de 141 m². Moins prisé, le quartier du Jardin-Parisien, plus pavillonnaire et bientôt doté d'une ligne de tramway (reliant Châtillon à Viroflay et Vélizy), se négocie moins cher. Une maison rénovée de 81 m², flanquée d'un petit 2 pièces de 30 m² et ¬bénéficiant d'un jardin de 250 m² avec COS résiduel, vient de s'y vendre 550.000 ¤.

? Levallois-Perret: accalmie sur les prix

Levallois n'échappe pas à l'attentisme ambiant. «L'activité ralentit depuis septembre 2011», indique Franck Her¬bin, de l'agence Century 21 Les Trois Abeilles. Si la demande mollit, elle reste toutefois supérieure à l'offre. Mais les prix n'augmentent pas pour autant. Selon les ¬notaires, il fallait compter 7610 ¤/m² en moyenne sur l'ensemble de la ville fin décembre, une valeur en hausse de 12 % sur un an. Un prix moyen finalement abordable au regard du XVIIe arrondissement voisin (8510 ¤/m²). Raison pour laquelle la clientèle parisienne n'hésite pas à franchir le périphérique et à débourser entre 7000 et 8000 ¤/m². «Plus on s'approche de Neuilly, et plus les prix grimpent, plus on se dirige vers Clichy, et plus ils baissent», constate Franck Herbin. Rue Chaptal, non loin de Neuilly, un 3 pièces récent de 75 m² avec terrasse et sans vis-à-vis s'est négocié 680.000 ¤. En revanche, rue Bellanger, tout près de Clichy, un autre de 53 m² est parti à 325.000 ¤. Il nécessitait de gros travaux. Sur le front de Seine, les -appartements récents et de standing dépassent souvent les 8000 ¤/m².

? Meudon: des prix plus raisonnables

Plus sage que Clamart, Meudon a tout de même vu ses prix augmenter de 11 % l'année dernière et son prix au mètre carré atteindre 5 250 ¤. «Le marché reste actif, car la demande dépasse l'offre», indique Arnaud Werth, le responsable d'une agence Laforêt. Pour autant, les professionnels ressentent un petit fléchissement des prix. Il y va de l'intérêt des vendeurs. «Un 2 pièces que j'estimais entre 230 000 et 235 000 ¤, et que le propriétaire avait mis à 260 000 ¤, s'est finalement négocié 215 000 ¤ après cinq mois», affirme un professionnel. Même chose pour un appartement de 90 m² parti à 480 000 ¤, alors qu'il valait au moins 500 000 ¤ et qu'il avait été proposé au départ à 560 000 ¤. Dans le centre de Meudon, autour du Monoprix et de Bellevue, les valeurs dépassent souvent la barre des 6 000 ¤/m2. Un 90 m² s'y est ainsi négocié 550 000 ¤. Mais il a fait l'objet de 30 000 ¤ de rabais. Un autre de 103 m² est parti à 698 000 ¤. Au Val-Fleury, le ticket d'entrée s'établit plutôt à 5 500-5 600 ¤/m2. «Dans la ville, beaucoup de transactions se font de bouche à oreille», note Christian Chataignier, gérant d'une agence Guy Hoquet.

Franck Debieu, Chef d'entreprise et patron de L'Etoile du Berger, à Meudon

«J'habite Meudon depuis longtemps et, tout naturellement, j'y ai installé mon activité avec l'envie de proposer des produits de qualité en lien avec les saisons, de surprendre par l'association de différentes saveurs. A Bellevue, où je suis, il y a une vraie qualité de gens: ils ont tout de suite compris ma démarche et ils y adhèrent. Pour l'anecdote, j'ai acheté ma boutique à un tapissier-décorateur dont la famille en était propriétaire depuis cinq générations et qui l'avait elle-même achetée à un boulanger en 1890... J'ai beaucoup de plaisir à ¬vivre et à travailler ici.»


? Issy-les-Moulineaux: les délais de vente s'allongent

«Le volume des ventes s'est contracté et l'offre se reconstitue, indique Franck Beasse, responsable d'une agence Century 21 sur la ville. Et si les prix ont, malgré tout, continué de progresser l'an dernier (6439 ¤/m2 et + 15 %), ils s'assagissent. Car les délais de vente s'allongent, passant à 45 jours (contre 37 auparavant). Résultat, «les vendeurs pressés sont obligés de revoir leurs prix», poursuit Franck Beasse. A Issy, le prix moyen au mètre carré s'établit à 6439 ¤. Mais tous les quartiers ne se valent pas. La prime va aux abords du métro Mairie-d'Issy ou Corentin-Celton. Rue d'Estienne-d'Orves, un 2 pièces de 43 m² avec petits travaux vient de se vendre 270.000 ¤. Mais, avenue du Général-Leclerc, un acquéreur a déboursé 570.000 ¤ pour un 83 m² de très bon standing. Dans le quartier, les maisons sont rares et, de fait, se négocient cher. Par exemple, 838 000 ¤ pour une maison de 115 m² et 43 m² de jardin. Quartier du Val-de-Seine, où le bâti est très récent, les prix frisent la barre des 7 000 ¤. Comme pour ce 65 m² rue Rouget-de-l'Isle parti à 454 000 ¤. Quartiers de la Ferme et des Epinettes, le ¬ticket d'entrée est plus abordable. Rue Jean-Pierre-Timbaud, un 43 m² ancien vient de se négocier 260.000 ¤.

? Saint-Germain-en-Laye: la demande ne suit plus

«Le marché est attentiste car les prix sont trop élevés et ne correspondent plus à la demande», note Marc Berger, le responsable de l'Agence du Lys. Et pour cause, ils s'approchent des valeurs parisiennes. Logique, l'offre reste faible dans les quartiers les plus courus. D'où une hausse de 12 % encore l'an dernier, soit un prix moyen de 5546 ¤/m².

Un chiffre qui ne reflète pas, cependant, les disparités qui existent sur le terrain. Sur le Plateau, le vieux Saint-Germain et le château atteignent des sommets. «Les petites surfaces se négocient à des prix invraisemblables, parfois à 10 000 ¤/m²», poursuit Marc Berger. Pour les surfaces plus familiales, compter plutôt entre 6500 et 7500 ¤/m². Dans un immeuble de prestige, un duplex sans ascenseur offrant 125 m² vient de se vendre à 900.000 ¤. Une maison, bourgeoise à souhait, a également été acquise 1,8 M¤. La clientèle argentée boude toutefois les quartiers plus excentrés, plus populaires, dont les prix oscillent et chutent à 5000, voire à 3500 ¤/m².

? Montrouge: les acheteurs négocient

Avec une hausse de 16 % l'an dernier et un prix au mètre carré qui atteint 6250 ¤ fin 2011, Montrouge n'échappe pas à la morosité ambiante. «Nous avons deux fois moins d'acquéreurs et deux fois plus de produits en vente», résume Daniel Blumenthal, le responsable de l'agence Lives. Un avis que tempère Philippe Delattre, gérant d'une agence Century 21: «On est loin d'avoir un stock considérable et pour l'acquéreur le choix reste faible.» Compte tenu des prix, entre 5900 et 6800 ¤/m2, selon les quartiers, les primo-accédants ont quasiment disparu. Les investisseurs aussi, faute de rendements cohérents. Et les banques se font tirer l'oreille pour octroyer les financements. Mais les professionnels restent confiants. «Les candidats à l'acquisition sont très motivés, indique Daniel Blumenthal. Ils négocient et il semble que nous allions vers une petite baisse des prix.» Même sur les secteurs recherchés. Pour l'heure, difficile de faire des pronostics. Dans le centre, d'autant plus recherché qu'il sera bientôt desservi par le métro, un 83 m² récent rue Charles-Floquet a été vendu 588.000 ¤, soit un peu plus de 7000 ¤/m². Rue de la République, un 98 m² a même atteint 8000 ¤/m². Il s'agissait toutefois d'un appartement en rez-de-chaussée avec un jardin de 170 m². Ailleurs, par exemple du côté de la N 20, les prix ne dépassent pas 5200 à 5300 ¤/m².

? Vincennes et Nogent-sur-Marne: accalmie sur les prix

«S'il y a un attentisme énorme en raison des élections présiden¬tielles, les acquéreurs sont encore présents, mais les banques prêtent moins, indique Anne Joseph, gérante d'agences estampillées Anne Carole. N os clients étant souvent des chefs d'entreprise, des artisans, des commerçants... elles épluchent les bilans.» A Vincennes, les notaires estiment le mètre carré à 6974 ¤, en hausse de 16 % sur un an. Un prix qui peut toutefois s'envoler à 8000 ¤, voire beaucoup plus le long du bois ou aux abords du château. Et pas de répit sur les prix pour les meilleures adresses. Près du métro Saint-Mandé-Tourelle, un 3 pièces de 68 m² vient de se négocier 540.000 ¤. Autre exemple, avenue des Minimes, un 65 m² a trouvé preneur pour 517 000 ¤. Les biens à défaut, eux, sont sanctionnés. «On a perdu en moyenne 500 ¤ par mètre carré» , note Franck Gille, gérant d'une agence Orpi. Marché de report des Vincennois, Nogent est également apprécié. Là aussi, les abords du bois, les bords de Marne ou les abords du RER sont privilégiés. Près du pavillon Baltard, une maison de 250 m² avec jardin et piscine vient de se négocier 1,6 M¤. «Elle aurait pu se négocier plus cher, mais elle nécessitait des travaux» , indique Anne Joseph. Autre exemple, une villa de 250 m² avec 280 m² de jardin a été, pour sa part, acquise 1,240 M¤. Sur des produits plus standards et moins bien placés, les prix chutent entre 5 000 et 5 500 ¤/m 2 , voire beaucoup moins, comme sur le quartier des Maréchaux qui jouxte Fontenay, où le ticket d'entrée baisse même à 4 500 voire à 4 000 ¤/m 2 , note Franck Gille.

Ulrich ROBEIRI, 29 ans, escrimeur épéiste, champion aux JO par équipe 2008. Habitant de Nogent-sur-Marne.

«J'habite Nogent-sur-Marne depuis six ans et je ne le regrette pas. Quand j'ai fait ma recherche, j'ai choisi Nogent parce qu'il y a l'Insep *. Il me suffit de traverser le bois pour y être. Du boulevard de Strasbourg où je réside, je peux quasiment faire toutes mes courses à pied en dix minutes maximum. Il y a aussi une belle piscine, un bowling, des cinémas et, bien sûr, le bois, où je peux faire mon jogging pour me maintenir en forme.»


? Saint-Mandé: un micromarché où les prix se négocient aussi

«C'est l'accalmie depuis quelques semaines, lance Alexandra Da Silva, de l'agence Century 21 de Saint-Mandé, les acquéreurs sont beaucoup moins présents.» Logique, avec 15 % de hausse encore l'année dernière et un prix moyen s'affichant à 7340 ¤/m². Les candidats à l'acquisition, même s'ils ont les moyens, ont le tournis et tentent de négocier. Pas facile, car l'offre est rare. Raison pour laquelle «les appartements situés dans des immeubles en pierre de taille et sans défaut majeur se vendront toujours, même à des prix très élevés», note cette professionnelle. Malgré tout, rue de la Chaussée-de-l'Etang, un 3 pièces de 57 m² proposé à 500.000 ¤ s'est finalement négocié 450.000 ¤. Mais il nécessitait des travaux. Dans l'ensemble, dans les quartiers les plus recherchés, autour du bois ou du métro, les prix oscillent entre 7000 et 8500 ¤/m². Moins chers, les autres quartiers se négocient aussi et il n'est pas rare d'obtenir 20.000 à 30.000 ¤ de rabais.

? Enghien/Montmorency: un coup de frein

En termes de transactions, le ralentissement est réel. «Une situation qui tient surtout à la frilosité des banques, très rigoureuses aujourd'hui, affirme Yann Vauvelle, le responsable d'une agence Century 21. Si les hauts de Montmorency attirent les primo-accédants

à budget réduit (180.000-200.000 ¤), le bas Montmorency, lui, séduit une clientèle plus aisée. Notamment aux abords d'Enghien. Un 3 pièces années 60-70 de 61 m2 avec box et cave s'y est vendu à 216 000 ¤. «On était au prix du marché et le bien a trouvé acquéreur après seulement cinq ¬visites, poursuit Yann Vauvelle. Ici, de toute façon, on vend 10 % moins cher que l'an dernier.» Ce que confirment les notaires, qui chiffrent cette baisse à 7 %. A proximité de la gare (Enghien) et du centre-ville, une maison de 160 m² habitables avec un terrain de 680 m² vient de s'échanger à 560.000 ¤. Une autre de 70 m², avec 513 m² de terrain, a trouvé acquéreur en 13 jours à 368.000 ¤. A Enghien, autour du lac, les prix s'envolent. Une maison de 280 m² (gros travaux à la clé) vient de s'y négocier 960.000 ¤. Selon les quartiers, les appartements ne dépassent pas 6000 ¤/m² (4 195 ¤/m² en moyenne selon les notaires).

Anne-Sophie et Julien Elkoubi, 29 et 31 ans Habitants de Montmorency

«Nous résidons à Montmorency depuis cinq générations et bien que nous souhaitions nous agrandir, car nous avons trois enfants, il n'était pas question pour nous de quitter la ville. Nous avions même un périmètre de recherche très restreint puisque limité à une dizaine de rues du bas Montmorency. Le challenge n'était pas simple à relever mais nous avons finalement trouvé la perle rare dans le quartier de la Collégiale. Une maison de 130 m² avec cinq chambres et 500 m² de jardin acquise autour de 400.000 ¤.»


* Institut national du sport, de l'expertise et de la performance.

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