Immobilier tertiaire : différences entre un bail commercial et un bail dérogatoire

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Avec le bail professionnel, deux types de contrats se dégagent tout particulièrement dans l'immobilier tertiaire (c'est-à-dire l'immobilier de type commercial) : les baux commerciaux, et les baux dérogatoires. Si le premier se distingue par une durée de location à long terme, c'est exactement l'inverse du second, qui se définit par une durée courte.

Bail commercial et bail dérogatoire
Bail commercial et bail dérogatoire

Bail commercial : 9 années minimums, mais avec des avantages

Le bail commercial est par nature un contrat portant sur le long terme, puisque le contrat doit comporter une durée de location minimale de 9 ans. Il est obligatoire pour toute personne ou société immatriculée au registre du commerce (ou au répertoire des métiers s'il est question d'artisanat), et pour qui la location a pour but la création d'un commerce.
Sur le principe, le bail commercial peut donc sembler contraignant, mais il comporte des avantages. Le principe est la stabilité : en effet, le locataire dispose par-là de ce que les experts nomment la « propriété commerciale ». Ainsi, si le propriétaire souhaite ne pas renouveler le contrat du locataire, il doit lui verser une indemnité. Celle-ci varie en fonction des circonstances (situation de la personne, du logement…).
Cette même propriété commerciale l'autorise en outre à désigner le bailleur qui lui succédera, sous certaines conditions.

Bail dérogatoire : 2 ans maximum, une solution temporaire

Le bail dérogatoire s'oppose viscéralement au bail commercial, puisque contrairement à celui-ci, le contrat est cette fois d'une durée courte : inférieure à 2 ans. On parle d'ailleurs aussi de bail « précaire » pour souligner le côté temporaire de cette alternative.
Toutefois, « temporaire » ne veut pas dire « bon marché » : le bail précaire est susceptible d'intéresser un public précis. Bien souvent, ce sont des personnes lançant leur entreprise, ou en reconversion. Elles ne savent pas si leur activité va marcher, et le bail précaire leur permet de réduire les risques.
Le propriétaire également y trouve son compte, puisque contrairement au bail commercial, il n'a pas besoin de verser une indemnité en cas d'éviction du locataire. Et par la suite, sous certaines conditions, le bail précaire peut être transformé en un contrat classique.

Un changement récent : la loi Pinel

Une dernière chose à savoir concernant les contrats commerciaux et dérogatoires est qu'ils ont été modifiés récemment, par la loi Pinel de juin 2014. L'encadrement de l'évolution des loyers, les états des lieux obligatoires ou le droit de préemption du locataire sont autant de nouveautés. Si vous disposez d'un de ces baux depuis longtemps, renseignez-vous : vos droits ont changé entre-temps.

Trucs et astuces

L'échéance de fin de bail est le bon moment pour faire le point avec le propriétaire ou le locataire. Profitez-en pour apporter au contrat les modifications auxquels vous avez déjà réfléchi.

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