Immobilier: subirez-vous la hausse de la taxation?

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QUESTION D'ARGENT - La deuxième loi de finances rectificative pour 2011 a fortement alourdi la taxation des plus-values immobilières. Dans quelle mesure ce changement vous affectera? «Le Particulier» fait le point en trois questions

Avec Le Particulier

 

1. Comment fonctionne le nouveau dispositif ?

 

Les plus-values sur les ventes d'une résidence secondaire, d'un bien locatif, d'un terrain à bâtir, ou en cas d'apport d'un bien à une SCI, continuent d'être taxées à 19 % (plus les prélèvements sociaux, qui vont passer de 12,3 % à 13,5 % à compter du 1er octobre 2011). En revanche, il faudra désormais attendre 30 ans pour en être totalement exonéré (contre 15 ans aujourd'hui). La plus-value est calculée après l'application d'un abattement qui augmente avec la durée de détention. Au-delà de la 5e année, celui-ci s'élève à 2 % par an entre 6 et 17 ans, 4 % par an entre 18 et 24 ans, et 8 % par an entre 25 et 30 ans. Ainsi, 80 % de la plus-value reste imposable après 15 ans, et 64 % après 20 ans. Le durcissement de la fiscalité concerne les cessions faisant l'objet d'un acte authentique à compter du 1er février 2012 (acte de vente signé chez le notaire). La mesure s'applique de manière rétroactive aux apports à des SCI familiales intervenus depuis le 25 août 2011.

 

2. La résidence principale reste-t-elle exonérée ?

 

Oui. Il pourrait alors être tentant de déclarer comme telle une résidence secondaire pour bénéficier de l'exonération de plus-value. Mauvaise idée, car le fisc peut facilement découvrir la fraude en vérifiant si le logement a été déclaré comme résidence principale pour la taxe d'habitation. Aux yeux du fisc, votre résidence principale est le logement où vous résidez de manière habituelle pendant la majeure partie de l'année. Si vous occupez un logement de fonction, celui-ci constitue, en principe, votre résidence principale. Sauf si votre conjoint et vos enfants résident en permanence dans une autre habitation, qui est alors considérée comme votre résidence principale. Il doit, par ailleurs, s'agir de votre résidence principale au jour de la vente. L'administration ne remet pas en cause l'exonération si le logement n'est plus occupé entre la mise en vente et sa cession effective, lorsque le bien est vendu dans un délai normal (soit environ un an).

 

3. Comment puis-je limiter l'impact de la taxation ?

 

Si vous possédez un bien locatif ou une résidence secondaire depuis moins de 30 ans, vous pouvez avoir intérêt à le vendre avant le 1er février. Compte tenu du délai de 2 à 3 mois, en général nécessaire entre la signature d'une promesse de vente et celle d'un acte définitif de vente, vous avez jusqu'au mois de novembre pour trouver un acquéreur. Passé le 1er février, toutes les ventes seront soumises au nouveau régime. Pour en atténuer la portée, il sera toujours possible d'effectuer des donations. Celles-ci n'étant pas considérées comme des cessions, elles n'entraînent pas l'imposition des plus-values. Il faudra alors s'acquitter des droits de donation si la valeur transmise à chaque bénéficiaire excède l'abattement applicable à l'opération (159 325 € en 2011 pour entre parents et enfants).

Précision: l'exposition d' Axa France Vie sur les obligations publiques de l'Espagne et de l'Italie n'est pas de 17,26 %, comme indiqué dans notre dernière chronique du 27 septembre. L'exposition cumulée du groupe AXA aux obligations d'État émises par la Grèce, l'Irlande, le Portugal, l'Espagne et l'Italie était de 7 % du total de l'actif général du groupe au 30 juin 2011. Celle de son portefeuille assurance-vie serait inférieure.

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